ادبیات نظری تحقیق موارد ابطال اسناد مالکیت به حکم دادگاه، اعتراض به حکم (docx) 32 صفحه
دسته بندی : تحقیق
نوع فایل : Word (.docx) ( قابل ویرایش و آماده پرینت )
تعداد صفحات: 32 صفحه
قسمتی از متن Word (.docx) :
موارد ابطال اسناد مالکیت به حکم دادگاه
2-1 ابطال سند مالکیت در دادگاه
اسناد مالکیت صادره از طرف ادارات ثبت همیشه معتبر هستند و فقط با حکم قطعی مراجع قضائی صالحه یا قانون مصوب مجلس شورای اسلامی که به تائید شورای نگهبان هم رسیده باشد و یا در صورت انتقال ملک بوسیله انتقا به دیگری قابل ابطال می باشند که بعد از وصول نامه درخواست ابطال سند از مرجع صلاحیتدار به همراه مدارک قطعی قابل قبول مراحل ابطال سند انجام می شود. اسنادی که به حکم مراجع قضایی قابل ابطال می باشد چندین مورد می باشند.
که ما در توضیح هر یک و تشریح آن خواهیم پرداخت.
2-1-1 ابطال اسنادی که بر خلاف قانون به ثبت رسیده(عملیات مقدماتی)
هر گالاه ملکی بر خلاف قانون به ثبت رسیده باشد ذینفع میتواند به دادگاه حقوقی صلاحیتدار دادخواست بدهد و ابطال سند و ثبت را از دادگاه بخواهد. دراین صورت دادگاه پس از رسیدگی و احراز صحت دعوی حکم بر ابطال ثبت و سند مالکیت می دهد. برای ثبت ملک لازم است عملیات مقدماتی آن صورت بگیرد، عملیات مقدماتی ثبت، همه کارهایی است که پس از پایان یافتن و ختم آنها اداره ثبت، آمادگی صدور سند مالکیت را دارد این کارها با نشر گهی ماده 9 قانون ثبت آغاز و پایان یافتن کارهای تحدید حدود پایان می پذیرد.
در اینجا دو نکته قابل ذکر است:
دعوی مطروحه از جمله دعاوی مالی است که باید تقویم و تمبر باطل شود.
خوانده دعوی فقط دارنده سند مالکیت مورد تقاضای ابطال خواهد بود.
2-1-1-1 آگهی نوبتی
آگهی نوبتی موضوع ماده 52 قانون ثبت می باشد آگهی نوبتی چون در دونوبت منتشر می شود آگهی نوبتی نامیده می شود. در متن آگهی نوبتی نوع ملک و شماره و محل آن ذکر می شود لکن ذکر حقوق ارتفاقی در آگهی های نوبتی الزامی نیست. اما باید در آن نوشته شود و همچنین آگهی نوبتی باید مفاد ماده 17 قانون ثبت نیز ذکر شود.
پس در مواردی که انتشار آگهی نوبتی لازم است بدون انتشار آن ملکی بنام متقاضی ثبت و سند مالکیت صادر شود، چون این ثبت مطابق قانون نیست و با عدم انتشار آگهی حق اعتراض کسانی که می توانسته اند بر آن اعتراض کنند ضایع شده است. مدعی یا مدعیان حق می توانند در دادگاه اقامه دعوی نموده احقاق حق و ابطال ثبت غیر قانونی را تقاضا نمایند. رسیدگی دادگاه و دادن رای بر ابطال سند مخالف قانون در این مورد مخالفتی با ماده 22 قانون ثبت ندارد، زیرا ماده ی مزبور می گوید"همینکه ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی که ملک به اسم او ثبت شده و یا. .. مالک خواهد شناخت" و مفهوم آن اینست که اگر ملک مطابق قانون به ثبت نرسیده باشد دیگران می توانند ادعای حق در مورد آن بنمایند و دادگاهها ممنوع از رسیدگی به آن دعاوی نیستند. رویه قضایی نیز چنین است و عدل و انصاف هم همین اقتضا را دارد. هیات عمومی دیوان عالی شور در رای شماره 1653 مورخه 10/5/40 چنین اظهار نظر کرده است. " ماده ی 22 قانون ثبت ناظر به ملکی است که مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد و همچنین انتقالی که موافق قانون انجام یافته باشد و در موردی که دعوی، قانونی نبودن فروش ملک است دعوی قابل استماع بوده زیرا قانوناً به بیعی که صحیحاً واقع نشده باشد آثاری از قبیل مالکیت خریدار نسبت به مبیع و تعلق ثمن به فروشنده مترتب نمی باشد".
مواردی که آگهی نوبتی به عمل نمی آید:
اول- اصلاحات ارضی: در ماده 142 قانون اصلاحی ثبت مصوب 1351 که می گوید: نسبت به املاک مجهول المالک و املاکی که درباره آنها تقاضای ثبت نشده و به ثبت نرسیده است و در اجرای قانون اصلاحات ارضی به زارعان واگذار شده یا بشود احتیاج به تقاضای ثبت از طرف منتقل الیه ندارد. ثبت محل مکلف است بر طبق انتقالاتی که واقع شده یا می شود پرونده ای بنام هر یک از خریداران تشکیل داده و اعم از اینکه ملک بصورت مشاع یا مفروز به زارع منتقل شده باشد و بدون انتشار آگهی نوبتی، حصه متصرفی زارع را تحدید و به صدور سند مالکیت آن اقدام نماید.
دوم- اراضی زیر سدها ماده 28 آئیننامه مصوب 28/2/1336:
این ماده به مقدار زیاد نحوه کار را معین کرده و روشن می کند که اجراء طرح عملیات عمرانی، موقوف است بر تشخیص مالک از طریق اداره ثبت محل که راه عملیات مقدماتی ثبت با این تشخیص طی می شود ولی چون اجراء طرح را نمی توان معطل کرد از هر طریق دیگر که مقدور باشد تشخیص مالک عملی می شود. در صورت ضرورت از انتشار آگهی نوبتی می توان چشم پوشید.
2-1-1-2 اشتباه درآگهی نوبتی
در هر مورد که اشتباهی در آگهی نوبتی رخ دهد و جزو اشتباهات موثر و غیر موثر نباشد بدستور واحد ثبتی گزارشی برای طرح موضوع اشتباه در هیات نظارت منطقه ثبتی تهیه می شود و برای آن هیات ارسال می گردد و مورد بررسی و اظهار نظر قرار می گیرد و بر طبق آن عمل می شود.
2-1-1-3 اشتباهات موثر
الف) اشتباه در نام متقاضی ثبت
ب)اشتباه در نام خانوادگی متقاضی ثبت
ج)اشتباه در محل وقوع ملک
د)اشتباه در نوع ملک
ه)اشتباه در شماره اصلی ملک یا عدم ذکر آن
و)اشتباه در شماره فرعی ملک
ز)اشتباه در نام قریه یا مزرعه یا قنات مورد تقاضای ثبت
2-1-1-4 اشتباهات غیر موثر
الف) اشتباه در شماره فرعی ملک که در اظهار نامه صحیحاٌ ذکر شده ولی در آگهی اشتباه شده باشد.
ب) اشتباه در مضاف الیه نام خانوادگی یا عدم ذکر آن.
ج)هر گاه آگهی زائد بر میزان مورد تقاضای ثبت منتشر شده باشد
د)هرگاه، اطلاع اداره ثبت از وقوع معمله بعد از انتشار آگهی ها بوده و مورد تقاضا بنام انتقال دهنده آگهی شده باشد.
2-1-1-2 آگهی تحدیدی – تحدید حدود
آگهی تحدید حدود املاک مورد تقاضای ثبت که در ماده 14 قانون ثبت پیش بینی شده است عبارت است از آگهی رسمی که به وسیله اداره ثبت صلاحیتدار منتشر می شود و هدف آن آگاهی مردم است از این موضوع که ملک که معینی از طرف شخص یا اشخاص معینی مورد تقاضای ثبت واقع شده است تا هر کس ادعا یا اعتراض به آن تقاضا دارد در موعد مقرر قانونی دادخواست بدهد. دراین آگهی که از عموم اشخاص ذی نفع اعم از متقاضی و غیره دعوت برای جلسه تحدید حدود می شود هدف، تشخیص کیفیت حدود و مشخصات ملک و حقوق ارتفاقی آن است و باید دانست که تحدید حدود به هدف نهایی تقاضای ثبت ملک نزدیک است و آن را صورت خارجی می بخشد.
آگهی تحدیدی برابر نص ماده 14 قانون ثبت و ماده 52 آئین نامه قانون مذکور یک نوبت در یکی از جرائد نزدیکترین حوزه ثبتی به آن یا در یکی از جرائد تهران که طبق ماده 53 آئین نامه معین شده است منتشر می شود و انتشار آن در روزنامه رسمی لازم نیست.
در آگهی تحدیدی همانگونه که از ماده 14 قانون ثبت استفاده می شود باید شماره ملک یا املاک مورد تحدید و مشخصات آنها و روز تعیین حدود ذکر شود و تقاضا کنندگان ثبت و مجاورین آنها برای آن روز احضار شوند و فاصله بین تاریخ انتشار آگهی تا روز تعیین حدود با توجه به ماده مذکور و ماده 67 آئین نامه قانون ثبت نباید از بیست روز کمتر و از شصت روز بیشتر باشد.
2-1-1-2-1 نحوه اعتراض
اعتراض به آگهی تحدید حدود یا همان دعوی ابطال سند مالکیت به دو صورت امکانپذیر است:
به صورت تقدیم دادخواست : برابر ماده 16 قانون ثبت و مواد 88،86و89 آئین نامه آن قانون اعتراض باید به صورت دادخواست باشد و هزینه ی دادرسی پرداخت گردد اما برای اینکه حق معترض به ثبت به واسطه ی کو تاه بودن مدت اعتراض ضایع نشود مواد 88و89 و91 آئین نامه مقرر دشته است که اعتراض کتبی به هر نحو که باشد هر چند روی برگه های دادخواست نباشد باید از طرف اداره ی ثبت قبول و در صورتیکه داخل در مهلت قانونی باشد به مرجع صلاحیتدار ارسال می گردد بدیهی است که مرجع ذیصلاح (دفتر دادگاه صالح به رسیدگی ) طبق مقررات به خواهان ( معترض بر ثبت ) اخطار رفع نقص خواهد نمود و در صورت رفع نقص در فرجه ی قانونی پرونده به جریان گذاشته خواهد شد.
بصورت تقدیم گواهی نامه جریان دعوی : در مواردی که بین متقاضی ثبت و کسی که می خواهد بر آن اعتراض کند قبل از انتشار اولین آگهی نوبتی دعوایی در خصوص همان ملک در دادگاه اقامه شده و در جریان باشد نیازی به دادن دادخواست اعتراض نیست و در این موارد، کسی که می خواهد بر ثبت اعتراض کند باید ظرف مدت قانونی (90 روز) گواهی دادگاه مبنی بر جریان پرونده به اداره ی ثبت محل تسلیم نماید این گواهینامه به منزله اعتراض است و نیازی به پرداخت هزینه دادرسی و سایر تشریفات اقامه دعوی ندارد و همان پرونده ی مطروح در دادگاه پرونده اعتراض تلقی خواهد شد.
تبصره – همانطور که از ماده 17قانون ثبت استفاده می شود تسلیم گواهینامه بجای دادخواست اعترض فقط در مواردی پذیرفته و به عنوان اعتراض محسوب می شود که تاریخ اقامه ی دعوی در دادگاه قبل از انتشار اولین آگهی نوبتی باشد و گرنه پذیرفته نخواهد شد و معترض باید دادخواست بدهد.
2-1-1-2-2 اقدامات اداره ثبت
اداره ثبت بعد از وصول دادخواست اعتراض یا گواهی نامه ی جریان پرونده در دادگاه، اداره ثبت اولاٌ باید رسید آنرا با قید تاریخ به معترض تسلیم نماید ثانیاً روی برگه اظهار نامه مهری که کلمه اعتراض بر آن نقش شده است بزند و برای هر اعتراض یک مهر زده می شود بطوریکه اگر نسبت به درخواست، ثبت ملکی 5 اعتراض رسیده باشد 5 بار مهر اعتراض زده می شود.
ثالثاً : اگر اعتراض در مدت قانونی باشد اداره ثبت باید یک نسخه از آن را در پرونده ثبتی بایگانی و بقیه را به دادگاه صلاحیتدار محل بفرستد. توضیحاً اضافه می شود اگر اعتراض در خصوص وقفیت یا ملکیت باشد باید به دادگاه مدنی خاص فرستاده شود.
2-1-1-2-3 اعتراض خارج از مدت
اگر اعتراض خارج از مدت قانونی باشد رئیس ثبت نظر خود را مبنی بر خارج بودن از موعد قانونی زیر دادخواست اعتراض یا گواهی نامه جریان دعوی در دادگاه می نویسد و از حاکم محکمه بدوی محل (که فعلاً رئیس دادگاه حقوقی یک و در صورت نبودن او رئیس دادگاه کیفری یک می باشد) دعوت مینماید تا برای رسیدگی به مساله خارج بودن یا داخل بودن اعتراض در مدت در اداره ثبت حاضر شود.
واگر در محل دادگاه بدوی نباشد رئیس ثبت پس از نوشتن نظر خود در زیر دادخواست یا گواهی نامه، آنرا به اداره ثبت منطقه ای که در حوزه آن واقع است می فرستد.
نظر رئیس دادگاه چه به تائید نظر رئیس ثبت باشد چه بر خلاف آن قاطع است یعنی اگر موافق نظر رئیس ثبت باشد پرونده بایگانی می شود و عملیات ثبتی ادامه می یابد ولی اگر اعتراض را داخل در مهلت قانونی بداند دستور ارسال آن ر به دادگاه ذیصلاح می دهد و بعد از صدور حم نهایی مطابق آن عمل می شود. منظور از حکم نهایی با توجه به تبصره ماده 22 قانون ثبت حکمی است که به واسطه ی طی مراحل قانونی و یا انقضاء مدت اعتراض و تجدید نظر و فرجام از دعاوی مختومه محسوب شود.
2-1-1-2-4 حق اعتراض اشخاص بر حدود
1- مجاورین: طبق ماده 20 قانون ثبت مجاوری که نسبت به حدود ملک مورد تقاضای ثبت حقی برای خود قائل است می تواند اعتراض بدهد. قید مجاور از این جهت است که غیر مجاور نسبت به حدود مالک ذینفع نیست واز غیر ذینفع نمی توان اعتراضی پذیرفت پس مجاور فقط نسبت به حدی که با آن مجاورت دارد می تواند اعتراض کند نه نسبت به حدودی که با آنها مجاورت ندارد و ذینفع محسوب نمی شود.
2) متقاضی ثبت: برابر ذیل ماده 20 قانون ثبت هرگاه تقاضا کننده ثبت در موقع تحدید حدود خود یا نماینده اش حاضر نباشد و ملک با حدود اظهار شده از طرف مجاورین تحدید شده باشد می تواند نسبت به آن حدود اعتراض نماید.
3) اداره او قاف و متولی و ناظر موقوفات و موقوف علیهم و متصدی امور حبس و محبوس لهم و وصی یا ناظر و یا کسانی که بعد از خروج ملک از حالت ثلث در آن ملک ذیحق می شوند.
2-1-1-3 اعتراض به ثبت
منظور از اعتراض به ثبت اعتراض بر تقاضای ثبت است این اعتراض از مهمترین اعتراضات ثبتی است.
2-1-1-3-1 کسانی که حق اعتراض بر ثبت دارند
هر کس در ملک مورد تقاضای ثبت برای خود حقی قائل باشد ولو آن حق حق ارتفاقی باشد می تواند نسبت به درخواست ثبت اعتراض نماید. خصوصیات و شرایط ویژه ای برای معترض بر ثبت در نظر گرفته نشده است. این امر از عموم ماده 16 قانون ثبت که می گوید: "هر کس نسبت به ملک مورد ثبت اعتراض داشته باشد. ... استفاده می شود ".
تبصره برابر مواد 99و100 آئین نامه ی قانون ثبت ناظر به ماده ی 27 همان قانون در مورد موقوفاتی که عام المنفعه بوده متولی خاصی نداشته باشد اعتراض به ثبت برای حفظ منافع وقف بر اداره او قاف است.
در مورد حبس عام المنفعه متصدی حبس و در مورد حبس بنفع اشخاص معین متصدی امور حبس و هر یک از محبوس لهم حق اعتراض بر ثبت دارند.
در مورد ثلث باقی وصی یا ناظر ثلث و در مورد ثلث غیر باقی وصی یا ناظر یا کسانی که بعد از خروج ملک از حالت ثلث در آن ذیحق می شوند حق اعتراض به ثبت دارند.
2-1-1-3-2 مهلت اعتراض بر ثبت
اعتراض بر ثبت باید ظرف 90 روز از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی مذکور در ماده 11 قانون ثبت بعمل آید. هر گاه قبل از انتشار آن باشد به تصریح ماده 87 آئین نامه قانون ثبت پذیرفته نخواهد شد و هر گاه بعد از انقضاء مدت 90 روز باشد به ترتیب مذکور در ماده 16 قانون ثبت عمل می شود.
2-1-1-3-3 مرجع تقدیم اعتراض
بتصریح مواد 16و17 قانون ثبت و ماده 86 آئیننامه ی قانون ثبت اعتراض باید مستقیماً به اداره یا دایره یا شعبه ثبتی که در آگهی نوبتی معین شده است تسلیم شود و اگر به غیر از مراجع مذکور تقدیم گردد و ظرف مدت 90 روز به اداره ثبت محل نرسد اثر قانونی نخواهد داشت. این ترتیب برای آن است که اداره ثبت از دعاوی راجع به ملک مورد تقاضا ی ثبت مطلع شود و سرعت عمل بوجود آید.
اگر معترض به ثبت ملکی بجای آنکه دادخواست خود را بدستور ماده 16 قانون ثبت به مرجع ثبتی بدهد آن را در داگاه مطرح سازد تکلیف دادگاه چیست ؟
اگر چه به موجب ماده 16 قانون ثبت اعتراض به ثبت باید به اداره ثبت تسلیم گردد و از آن طریق به دادگاه فرستاده شود ولی در صورتیکه عرضحال اعتراض در مهلت قانونی مستقیماً به دادگاه تسلیم شود مجوزی برای رد آن وجود ندارد منتهی برای آنکه غرض مقنن در ماده مذکور نقض نشود، دادگاه باید وصول اعتراض را به اداره ثبت اطلاع دهد.
2-1-1-3-4 نحوه تقدیم اعتراض
1- به صورت تقدیم دادخواست : برابر ماده 16 قانون ثبت و مواد 66و88و89 آئین نامه آن قانون اعتراض باید به صورت دادخواست باشد و هزینه دادرسی پرداخت گردد. برای اینکه حق معترض به واسطه ی کو تاه بدون مدت اعتراض ضایع نشود مواد 88و89و91 آئیننامه مقرر داشته که اعتراض به هر نحوی باشد باید از طرف اداره ثبت قبول و در صورتی که داخل مهلت قانونی باشد به مرجع صلاحیتدار ارسال و بدیهی است مرجع صلاحیتدار طبق مقررات به خواهان اخطار خواهد نمود.
- 2-بصورت تقدیم گواهی نامه جریان دعوی: برابر ماده 17قانون ثبت و همچنین مواد 89و90 آئین نامه اجرایی قانون ثبت اگر بین متقاضی ثبت و معترض قبل از انتشار آگهی نوبتی دعوایی در خصوص همان ملک در دادگاه اقامه شده باشد دیگر نیازی به تقدیم دادخواست نیست و در این مورد معترض باید ظرف مدت قانونی (90 روز) گواهی دادگاه مبنی بر جریان پرونده به اداره ثبت محل تسلیم نماید. این گواهی نامه به منزله اعتراض است و نیازی به پرداخت هزینه دادرسی مجدد و سایر تشریفات نمی باشد.
3-نظریه مشورتی در این خصوص: نظریه شماره 4847/7-27/7/1378 (دعاوی مربوط به ابطال سند ثبتی، اگر براین اساس باشد که ثبت ملک موافق مقررات قانون ثبت انجام نشده است، استماع آنها مخالف ماده 22قانون ثبت نیست)
2-1-2 اسناد مالکیت معارض
2-1-2-1 تعریف سند مالکیت معارض و عناصر تعارض اسناد و مصادیق آن
سند مالکیتی که نسبت به کل یا بعض محدوده سند مالکیت دیگر (که قبلاً صادر شده) تاریخاً موخر بر ثبت اولیه در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد سند مالکیت معارض است و تا وقتی که حکم نهایی به صحت صدور آن از دادگاه صادر نشود صفت سند مالکیت معارض را دارد.
بر اساس ماده 3 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض، هرگاه در هیات نظارت تشخیص داده شود نسبت به ملکی کلاً یا بعضاً اسناد مالکیت معارض صادر شده خواه نسبت به اصل ملک، خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی، سند مالکیتی که ثبت آن موخر است، سند مالکیت معارض نامیده می شود.
بنابراین اگر تاریخ ثبت دو سند مالکیت متفاوت باشد آنکه تاریخش موخر است سند مالکیت معارض ست و اگر تاریخ ثبت دو سند یک روز باشد سند مالکیتی که شماره ثبت آن بیشتر (موخرالثبت) است سند معارض خواهد بود.
عناصر تعارض اسناد عبارتند از:
الف ) وجود دو ملک – یعنی باید دو ملک وجود داشته باشد تا دو گانگی حاصل شده و نتیجتاً تعارض بوجود آید.
ب) وجود دومالک-بنابراین اگر دو ملک به یک مالک تعلق داشته بشد و آن دو ملک با هم تداخل داشته باشد این سند از بحث تعارض در اسناد مالکیت خارج بوده و دارای راه حل ثبتی است که قابل اصلاح می باشد و مقررات مربوط به تعارض اسناد مالکیت شامل آن نمی شود.
ج) وجود تناقض بین مفهوم و معنی دو سند مالکیت – خواه این تناقض راجع به عین ملک باشد، خواه راجع به حقوق ارتفاقی منظور از تناقض این است که دلالت یک سند ما را به نتیجه ای برساند که دلالت سند دیگر ما را به نتیجه مغایر با آن برساند.
د) وجود تعارض در تاریخ صدور اسناد – یعنی یکی از دو سند، مقدم الصدور و دیگری موخر الصدور نسبت به دیگری باشد – سند مالکیت موخرالتاریخ نسبت به سند مالکیت مقدم التاریخ معارض تلقی می شود.
ن) نحوه بروز تعارض در اسناد مالکیت- تعارض دو سند از حیث مغایرت در تاریخ صدور به این صورت که در زمان صدور مغایرهم نباشند ولی بعداً به علل و اسبابی، مغایرت در عمل (نه در مدلول) پیش آمده باشد. مثلاً شخصی ابعاد ملک خود را اصلاح می کند و در نتیجه حالت تعارض سند مالکیت ملک مجاور پدید می آید. این وضعیت نیز از اقسام تعارض نیست. چون این تناقض و تعارض در زمان صدور سند مالکیت وجود نداشته بلکه پس از صدور آن و ضمن اصلاح ابعاد پدید آمده است. بنابراین تعارض از حیث تاریخ سند مالکیت باید به هنگام صدور حادث شود تا عنوان اسناد مالکیت معارض پیدا کند.
2-1-2-2 مرجع تشخیص سند مالکیت معارض
به موجب بند 5 ماده 25 قانون ثبت، رسیدگی به تعارض اسناد مالکیت کلاً یا بعضاً خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیات نظارت است. بنابراین تشخیص اینکه آیا دو سند معارض می باشند یا خیر با هیات نظارت می باشد و دادگاه در این خصوص صلاحیت ندارد و رای هیات نظارت غیر قطعی و قابل تجدید نظر خواهی می باشد( تبصره 4 ماده 25 قانون ثبت ناظر به بند 5 آن ماده)
2-1-2-3 تکلیف دارنده سند مالکیت معارض
بر اساس قسمت دوم بند 2 ماده 3 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض، در صورتی که هیات نظارت یا شورای عالی ثبت در تجدید رسیدگی وقوع تعارض را محرز بداند ثبت محل مراتب را کتباً به دارنده سند مالکیت معارض ( ثبت موخر ) ابلاغ می نماید.
دارنده سند مالکیت مکلف است.
از تاریخ ابلاغ اداره ثبت به او، تا دو ماه به دادگاه حقوقی ذیصلاح دادخواست تقدیم و درخواست ابطال سند مالکیت مقدم الصدور را بنماید و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ی ثبت مربوطه تسلیم و رسید اخذ کند والا در صورتیکه دارنده ی سند مالکیت مقدم الصدور در ظرف همان مدت گواهی عدم تسلیم دادخواست را تسلیم اداره ثبت نماید، اداره ثبت سند معارض را ابطال خواهد کرد.
دارنده سند مالکیت معارض تا زمانی که حکم نهایی بر ابطال سند مالکیت مقدم الصدور صادر نشده است باید از معامله نسبت به مورد سند معارض خودداری کند و در صورت تخلف چنانچه حکم نهایی بر بطلان آن صادر شود یا دو ماه مدت مراجعه به دادگاه منقضی شود و ظرف آن مدت به دادگاه مراجعه نکرده باشد به جریمه ی نقدی معادل یک برابر بهای ملک مورد معامله محکوم خواهد شد. ( ماده 6 لایحه ی قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و....)
تبصره: با این که دارنده سند مالکیت معارض مادام که تکلیف نهایی سند مزبور در دادگاه معلوم نشده است حق هیچگونه معامله ای نسبت به آن ندارد، می تواند حقوق فرضیه و متصوره ی خود را به دیگری انتقال دهد(ماده 5 لایحه مذکور)
2-1-2-4 شرایط پذیرش دعوی سند مالکیت معارض
الف) دارنده سند مالکیت معارض باید ظرف مدت 2 ماه از تاریخ ابلاغ نظر هیات نظارت اقدام به طرح دعوی نماید.
ب) دعوی مذکور به موجب دادخواست باید به عمل آید و الزاماً شرایط مقرر در ماده 51 قانون آئین دادرسی مدنی نیز رعایت گردد.
ج) عنوان خواسته دعوی، ابطال سند مالکیت مقدم الثبت می باشد.
د) خواهان دعوی دارنده سند مالکیت معارض و خوانده آن دارنده سند مالکیت مقدم الثبت می باشد.
ه) دعوی مذکور باید در دادگاه وقوع ملک اقامه گردد.
و) دعوی ابطال سند مالکیت معارض، یک دعوی مالی است و باید برابر دعاوی مالی مربوط به اموال غیر منقول هزینه دادرسی پرداخت گردد.
سوالی که در اینجا مطرح می شود این است که اگر دارنده سند مالکیت معارض در مهلت قانونی به دادگاه مراجعه ننماید تکلیف دادگاه چیست؟
به نظر می رسد از آنجائیکه مقررات قانون ثبت از جمله قواعد آمره است و مهلت های تعیین شده نیز به نحوی است که بعد از انقضاء آن مواعید، دیگر دعوی شنیده نمی شود. در اینجا نیز چنانچه دارنده سند مالکیت معارض بعد از انقضا ء مدت دو ماه به دادگاه مراجعه کند دادگاه تکلیفی به پذیرش دعوی که خارج از موعد معین اقامه شده ندارد و باید بر اساس بند 11 ماده 84 قانون آئین دادرسی مدنی قرار رد دعوی آنرا صادر نماید.
البته اگر دارنده سند معارض برای عدم اقدام خود عذر موجهی ذکر کند به نظر می رسد این ادعا قابلیت استماع داشته باشد، هر چند که با توجه به اینکه قانون به عذر موجه و پذیرش اشاره ننموده است، قبول چنین نظری مشکل است، به خصوص اینکه در ماده 24 قانون ثبت و سایر مقررات ثبتی عذر موجه مورد عنایت و توجه قرار نگرفته است.
2-1-2-5 رای دادگاه
الف ) در صورتیکه دارنده سند مالکیت ظرف مهلت مقرر به دادگاه مراجعه و تقدیم دادخواست نماید، دادگاه پس از رسیدگی هر یک از اسناد متعارض را، که تشخیص دهد ثبت آن طبق مقررات انجام شده است تعیین و دیگری را ابطال خواهد نمود، خواه سند مقدم الصدور باشد خواه موخر الصدور.
ب) مجازات اداری متخلفین: برای وادار کردن مامورین ثبت به دقت در صدور اسناد مالکیت و جلو گیری از صدور اسناد مالکیت معارض لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مجازات شدیدی برای کارمندان متخلف تعیین نمود و ماده 7 آن می گوید: "کارمندان اداره ثبت که عمل مخالف مقررات آنها موجب صدور سند مالکیت معارض یا معاملات متعدد بشود، در دادگاه اداری مورد تعقیب و یا انفصال موقت که کمتر از 2 سال نخواهد بود یا انفصال ابد به تناسب موضوع محکوم می شوند و تخلف آنها مشمول مرور زمان تخلفات اداری نخواهد بود".
2-2 ابطال اسناد مالکیت در راستای اجرای مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت:
پاره ای از قوانین مصوب قبل از انقلاب، از قبیل قانون اصلاحات ارضی و منع تبدیل اراضی مزروعی به مسکونی و مشکلات قانونی مرتبط به تقسیم باغها و قوانین مربوطه به لغو مالکیت اراضی موات و قانون اراضی شهری که بر حسب ضرورت و نیاز جامعه به تصویب رسید و با عرف و عادت مردم و نظامی که با آن خو گرفته بودند متفاوت بود موجب پدید آمدن مشکلاتی برای اداره ثبت و مردم مستضعف و کم درآمد گردید. مالکیت بزرگی که نمی توانستند زمین های خود را تقسیم کنند و رسماً به فروش برسانند، زارعینی که در جریان اصلاحات ارضی صاحب مزرعه و زمین شدند و زمین های آنان در کنار جاده یا نزدیک شهر بود و باروی آوردن مردم به شهرها و توسعه بدون ضابطه شهرها و ایجاد شهرک ها قیمت خوبی پیدا کرده بود ولی مجاز به فروش آنها نبودند. متصرفین اراضی موات و دارندگان اسناد مالکیت آنها، شرکاء املاکی که نمی توانسته سهم خود را رسماً مفروز نمایند ولی عملاً متصرف قسمت مفروز و معینی بودند، علیرغم قوانین موجود اقدام به تقسیم و تفکیک و فروش زمین ها و املاک خود با سند عادی و به قیمتی کمتر از نرخ روز نمودند و مردمی که با مختصر اندوخته خود می خواستند زمین تهیه نمایند و خانه ای در آن بسازند به خرید این قبیل زمینها روی آوردند و همچنین بر روی زمینهای متعلق به دولت یا شهرداری ساختمان ساختند و مخصوصاً بعد از پیروزی انقلاب اسلامی با استفاده از شرایط ویژه انقلاب که تا مدتی با نابسامانی و بی نظمی همراه بود و تعداد این قبیل ساختمان ها به هزاران رسید و سازندگان و ساکنان آنها که تشکیلات دولتی را در قبال عمل انجام شده قرار داده بودند و برای گرفتن وام از بانکها و استفاده از خدمات دولتی از قبیل برق و آب و گاز و غیره به سند مالکیت احتیاج داشتند و با توجه به قوانین موجود، چون عمل آنان غیر قانونی بود، یعنی مالکیت آنان به رسمیت شناخته نمی شد موفق به دریافت سند مالکیت و استفاده از خدمات شهری نمی شدند در نتیجه دولت را مجبور کردند که فکری برای آنان بکند و چاره ای بیاندیشد. زیرا از یک طرف، خراب کردن خانه هایی که اکثر صاحبان آنها مستضعف بودند به مصلحت نبوده و از طرف دیگر، دادن اجازه تجاوز به حریم قانون و تائید اعمال غیر قانونی آنها خالی از مفسده نبود، بنابراین با مطالعاتی که در سازمان ثبت اسناد و املاک به عمل آمد لایحه ای تهیه و تقدیم قوه مقننه گردید که با اصلاحاتی تحت عنوان قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 و اصلاحات بعدی آن در تیرماه 1365 در 5 ماده به تصویب رسید. که بعد ها در سال 1370 اصلا حاتی در آن به عمل آمد.
2-2-1 صدور سند مالکیت به استناد ماده 147 اصلاحی قانون ثبت
چنانچه سندی به استناد ماده 147 قانون اصلاحی ثبت صادر شده باشد قابل اعتراض و ابطال خواهد بود.
اداره حقوقی قوه قضائیه نیز در نظریه مشورتی شماره 10486/7-11/11/1380 چنین نظر داده است:
"در صورتی که سند مالکیت در اجرای بند 6 ماده 147 قانون اصلاح مواد 1و2و3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1370 و اصلاعیه آن مصوب 1376 به متقاضی داده شده باشد، طبق قسمت اخیر این بند، قابل شکایت در دادگاه در ناحیه مالک قبلی است و چنانچه دادگاه با رسیدگی های خود حقانیت شاکی را احراز کند، می تواند آن را ابطال نماید"
2-2-1-1 دعوای حقوقی ماده 147 اصلاحی
از بیان بند 6 ماده 147 اصلاحی قانون ثبت استنباط می شود که در نحوه اجرای این قانون امکان بروز دو نوع دعوای حقوقی عمده متصور است که عبارتند از:
الف) اعتراض به رای هیات اختلاف موضوع ماده 148 اصلاحی این قانون و تقاضای ابطال آن که در راستای اجرای این ماده 147 صادر می شود.
ب) ابطال سند مالکیت صادره در اجرای مادتین 147 و148 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک
چنانچه ذینفع به شرح بند 1 و در مهلت قانونی به رای صادره اعتراض ننماید و اداره ثبت طبق قسمت اخیر بند 6 ماده 147 اصلاحی، اقدام به صدور سند مالکیت نماید، نامبرده چاره ای جز طرح دعوای ابطال سند مالکیت صادره ندارد.
2-2-1-2 مراجع صلاحیتدار جهت رسیدگی و اجرای ماده 147
مراجع صلاحیتدار جهت رسیدگی و اجرای این قانون در قانون اصلاحی برای تسریع در رسیدگی به پرونده ها و در صورت عدم وجود اختلافی بین طرفین و عدم نیاز به امعان و اعلان نظر قضایی دو مرجع مختلف برای این امر در نظر گرفته شده است: رئیس یا مسئول واحد ثبتی محل و هیات حل اختلاف.
2-2-1-2-1 رئیس یا مسئول واحد ثبتی محل
به موجب ماده 1(ماده 147 اصلاحی) قانون مذکور رسیدگی و اتخاذ تصمیم در دو مورد در صلاحیت رئیس یا مسئول واحد ثبتی قرار داده شده است که عبارتند از:
رسیدگی به تقاضا های مربوط به ثبت املاک مفروزه
برای اینکه رئیس اداره ثبت صالح به رسیدگی به این دارخواست ها باشد باید بین مالک و متصرف، توافق وجود داشته باشد. علاوه بر آن موارد، شرایطی باید محقق شود تا او بتواند طبق ماده 147 اصلاحی دستور ادامه عملیات ثبتی بنام متصرف برای صدور سند مالکیت را صادر کند. این شرایط عبارتند از:
- احراز تصرف بلا منازع متصرف توسط کارشناس منتخب اداره ثبت "منظور از تصرف بلامنازع این است که متقاضی، محل مورد تقاضا را به عنوان مالکیت در تصرف داشته و کسی هم مدعی حقی نسبت به آن نباشد "
- نداشتن معترض: در صورت وجود معترض اداره ثبت صالح به رسیدگی نبوده و هیات حل اختلاف صالح به رسیدگی می باشد. مقصود از اعتراض، اعتراض به تقاضای ثبت ملک یا حدود آن نمی باشد بلکه این اعتراض مربوط به زمان قبل از انتشار آگهی موضوع ماده 11 قانون ثبت بوده و زمانی مطرح می شود که هنوز آگهی نوبتی و تحدید حدود منتشر نشده باشد و این اعتراض با "انکار توافق از ناحیه مالک" تفاوت دارد.
- ارائه سند عادی مالکیت اگر متصرف نتواند سند مالکیت عادی ارائه یا نمی تواند موافقت مالک را جلب کند یا به وی دسترسی ندارد موضوع از صلاحیت رئیس اداره ثبت خارج و در صلاحیت هیات حل اختلاف خواهد بود منظور از سند مالکیت عادی، قولنامه (سند عادی معامله) می باشد.
- احراز عدم تعلق عرصه به اداره او قاف یا شهرداری
این امر با استعلام از آن ادارات محرز می گردد و در صورت تعلق به هر یک از آن ها، هیات حل اختلاف صالح به رسیدگی است.
- یکی بودن مالک عرصه و اعیانی
در صورتی که مالک عرصه و اعیان جدا از هم باشند هیات حل اختلاف صالح به رسیدگی می باشد.
7- وجود سابقه ثبتی ملک مورد تقاضا: منظور از سابقه ثبت این است که برای ملک مورد تقاضا، اظهار نامه ی ثبتی در حدود ضوابط قانونی تنظیم شده باشد.
اظهار نامه ثبتی "ورقه ای است چاپی و رسمی که توسط مامور دولتی مخصوص پس از تنظیم صورت مجلسی شامل حدود و نوع ملک و مشخصات آن و مالک و اخذ امضای کدخدا و ریش سفیدان محل بین متصرفان به عنوان مالکیت توزیع می شود"
چنانچه ملک مورد تقاضا فاقد سابقه ثبتی بوده یا سند معارضی صادر شده باشد و یا به ثبت ملک مورد تقاضا اعتراض شده باشد رسیدگی به تقاضا منوط به تعیین تکلیف نهایی اعتراضات در مرجع صالح خواهد بود.
2- رسیدگی به تقاضای مربوط به ثبت املاک مشاع
3- صدور دستور جهت صدور سند مالکیت مفروز بنام متقاضی
هر گاه انتقال ملک به متقاضی به صورت عادی یا رسمی به نحوه مشاع بوده تصرف به صورت مفروز باشد رئیس اداره ثبت رسیدگی خواهد کرد.
4- صدور دستور جهت صدور سند مالکیت مشاعی بنام متقاضی
چنانچه انتقال با سند عادی بنحو مشاع ولی تصرف بصورت مفروز بوده و بین مالک مشاعی و متصرف، توافق باشد اما سایر مالکین مشاعی با تصرفات مفروزی متقاضی موافقت نداشته باشند رئیس اداره ثبت رسیدگی خواهد کرد.
2-2-1-2-2 صلاحیت هیات حل اختلاف ثبتی و نحوه اقدام آن
دومین مرجعی که صالح به اجرای قانون اصلاحی (مواد 147 و 148) ثبت می باشد هیات حل اختلاف موضوع ماده 148 اصلاحی است.
1- ترکیب اعضای هیات حل اختلاف
اعضای این هیات به موجب ماده 148 اصلاحی قانون ثبت مصوب 1370 عبارتند از:
یکی از قضات دادگستری به انتخاب رئیس قوه قضائیه
رئیس ثبت اسناد و املاک محل یا قائم مقام وی
یک نفر خبره ثبتی به انتخاب رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور این خبره ثبتی از بین کارکنان مجرب و بصیر اداره کل ثبت استان معرفی وتوسط رئیس سازمان انتخاب می شود.
2-حدود صلاحیت هیات حل اختلاف ثبتی
رسیدگی به تقاضاهایی که به استناد ماده 147 اصلاحی قانون ثبت برای صدور سند مالکیت مطرح و در صلاحیت هیات حل اختلاف هستند عبارتند از :
تقاضاهای مربوط به املاک مفروزه
تقاضاهای مربوط به املاک مشاع
مواردی که عرصه مورد تقاضا وقف است
مواردی که عرصه مورد تقاضا متعلق به دولت یا شهرداری است.
مواردی که مالکیت عرصه و اعیان مورد تقاضا از هم جدا هستند.
مواردی که ملک مورد تقاضا فاقد سابقه ثبتی باشد.
مواردی که تقاضا کننده تبعه بیگانه باشد.
مواردی که مورد تقاضا جزء مشترکات عمومی است.
3-نکاتی در خصوص نحوه رسیدگی هیات حل اختلاف
نکته 1- مدت زمان رسیدگی و صدور رای توسط هیات حل اختلاف حداکثر 3 سال از تاریخ ارسال پرونده به هیات توسط رئیس اداره ثبت می باشد.
نکته 2- رای هیات با اکثریت آراء(دو نفر) معتبر و لازم الاجراست.
نکته 3- ابلاغ آراء هیات به دو صورت می باشد: الف) توسط آگهی ب) توسط اداره ثبت.
نکته 4- مرجع صالح رسیدگی به اعتراض به آراء هیات های حل اختلاف، دادگاه عمومی محل است.
نکته 5- آرای صادره هیات ها که به علت عدم اعتراض، قطعی شده باشند توسط دارات ثبت لازم الاجرا هستند.
نکته 6- چنانچه پس از توافق و امضای دفتر مخصوص توافق، هر یک از مالک یا متقاضی یا قائم مقام قانونی آنها منکر توافق ثبت شده، شوند این امر مانع اقدامات بعدی ثبتی نبوده و معترض می تواند به دادگاه صالحه مراجعه و اقامه دعوی نماید.
نکته 7- رسیدگی در این هیات تابع تشریفات خاصی نسبت و عدم حضور متقاضی یا مالکیت مشاعی مانع رسیدگی نخواهد بود.
2-2-1-3 ویژگیهای دعوای ابطال سند مالیت موضوع ماده 147 اصلاحی قانون ثبت.
طرح این دعوا مقید به زمان و مهلت خاصی نیست و پس از صدور سند مالکیت در هر زمانی که ذینفع اراده کند، می تواند اقدام به طرح آن نماید.
-طرف دعوای (خوانده) مذکور فقط دارنده سند مالکیت مذکور می باشد و اداره ثبت طرف دعوا نخواهد بود چون ذینفع در قضیه نبوده و دعوا توجهی به آن اداره ندارد. فلذا چنانچه اداره ثبت هم طرف دعوا قرار بگیرد، دادگاه باید به استناد ماده 89 ناظر به بند 4 ماده 84 قانون آئین دادرسی مدنی قرار عدم توجه دعوا (رد دعوا ) صادر نماید و نسبت به خوانده اصلی، دعوا را تعقیب کرده و حکم مقتضی صادر نماید.
این دعوا به خاطراینکه اختلاف در مالکیت می باشد، از جمله دعاوی مالی بوده که خواسته آن باید تقدیم و تمبر قانونی ابطال و الصاق شود.
نکته : در خصوص اینکه آیا اسناد مالکیت صادره بر اساس موارد 147 و 148 قانون اصلاحی ثبت قابل ابطال با ماده 22 قانون ثبت می باشند یا خیر؟
به موجب نظریه مشورتی شماره 5059/7-11/7/1378 اداره حقوقی قوه قضائیه: "چنانچه سند مالکیت در اجرای بند 6 ماده 147 اصلاحی قانون ثبت مصوب 1370 و اصلاحیه سال 1376 به متقاضی داده شده باشد طبق قسمت اخیر این بند قابل شکایت در داگاه از ناحیه مالک قبلی است و چنانچه دادگاه با رسیدگیهای خود، حقانیت شاکی را احراز نماید می تواند آن را ابطال نماید".
این موضوع منافاتی با اعتبار ماده 22 قانون ثبت ندارد سند مالکیتی که بر اساس مادتین 22 و 24 قانون ثبت صادر شده باشد، اعتبار قانونی خود را داشته و دعوای مخالف آن مسموع نیست اما در مواردی که بر اساس مقررات اصلاحی مواد 147 و 148 قانون ثبت، سند مالکیت جدیدی صادر شود، این سند مالکیت جددید بر اساس قانون اصلاح مواد 147و 148 اصلاحی قانون ثبت، قابل اعتراض و حتی ابطال در مراجع قضایی است.
2-2-2 اعتراض به ثبت ملک
این دعوا با دعوای "اعتراض به ثبت" موضوع ماده 16 قانون ثبت تفاوت دارد که در توضیح آن به این تفاوتها اشاره شده است.
2-2-2-1 نحوه تسلیم اعترض بر ثبت ملک به اداره ثبت اسناد و املاک
این اعتراض پس از اینکه تقاضای ثبت ملکی از ناحیه متقاضی نسبت به ملک مجهول المالکی پذیرفته شود بعد از انتشار آگهی های نوبتی در ظرف 60 روز از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی (موضوع بند 6 ماده 147 اصلاحی قانون ثبت ) اعتراض خود را به واحد ثبتی محل تسلیم و ظرف یک ماه از تاریخ تقدیم اعتراض به ثبت، دادخواست حقوقی خود را به دادگاه صالح محل ارائه نموده و سپس گواهی تقدیم ددخواست را از دادگاه اخذ و جهت توقف عملیات ثبتی به اداره ثبت محل تحویل دهد.
به موجب ماده 86 اصلاحی مورخ 8/11/1380 آیین نامه قانون ثبت املاک:"در صورت عدم تقدیم گواهی نقدیم دادخواست توسط معترض به اداره ثبت، متقاضی ثبت یا نماینده قانونی وی می تواند به دادگاه مربوط مراجعه و گواهی عدم تقدیم دادخواست را دریافت و به اداره ثبت تسلیم نماید. اداره ثبت بدون توجه به اعتراض، عملیات ثبتی را با رعایت مقررات ادامه می دهد. مبداء اعتراض به ثبت اصل ملک، تاریخ انتشار روزنامه ای است که اولین آگهی نوبتی در آن درج شده است .
به موجب ماده23آئین نامه اجرایی قانون اصلاح مواد 1و2و3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت مصوب 19/1/1371 اصلاحی 22/8/1381 رئیس قوه قضائیه: "در صورتی که نسبت به ملک مورد تقاضا، اعتراضی (اعم از اعتراض به اصل یا حدود) واصل یا سند معارض صادر شده باشد رسیدگی به تقاضا، منوط به تعیین تکلیف نهایی در مرجع صالحه است"
یکی از تصمیم های اتخاذی از ناحیه هیات های حل اختلاف "قبول تقاضای ثبت از متقاضی نسبت به ملک مجهول المالک و تنظیم اظهار نامه ثبتی " می باشد. این رای پس از صدور، توسط دبیر هیات در دفاتر مربوطه مقابل تقاضای واصله منعکس شده و به انضمام نقشه کارشناسی ملک، به استناد بند 6 ماده 147 اصلاحی قانون ثبت در دو نوبت به فاصله 15 روز در روزنامه ناشر آگهی های ثبتی آگهی خواهد شد. اگر ظرف 2 ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی، اعتراض واصل شود اداره ثبت باید به معترض اعلام نماید که ظرف یک ماه از این تاریخ ( تقدیم اعتراض) مبادرت به تقدیم دادخواست به دادگاه صالح نموده و گواهی تقدیم دادخواست را اخذ و به اداره ثبت تسلیم کند که در این صورت اقدامات ثبت موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود.
چنانچه اعتراضی واصل نشود اداره ثبت طبق مقررات، سند مالکیت صادر خواهد کرد البته در صدور سند مالکیت، مانع مراجعه متضرر به دادگاه جهت طرح دعوای ابطال سند مالکیت نخواهد بود بدیهی است چنانچه معترض به ثبت، نشانی خود را قید نکرده یا ظرف مهلت مقرر، گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت تسلیم نکند و ذینفع (متقاضی ثبت) گواهی عدم تقدیم دادخواست را از مرجع صالح (قضایی) اخذ و تقدیم دارد، اداره ثبت پس از پایان مدت واخواهی (اعتراض)، بر اساس رای هیات حل اختلاف، عملیات ثبتی را ادامه خواهد داد.
همچنین به موجب تبصره 3 الحاقی مورخ 22/8/1381 به ماده 34 اصلاحی آئین نامه اجرایی این قانون: "اعتراض خارج از مهلت، مانع ادامه عملیات ثبتی و صدور سند مالیت نخواهد بود"
2-2-2-2 نحوه طرح دعوای اعتراض به ثبت در دادگاه صالح
در صورتی که پس از اعتراض به ثبت، دادخواست حقوقی به دادگاه صالح تقدیم شود این امر با رعایت مقررات آئین دادرسی مدنی از جمله مقررات ماده 51 آن صورت می پذیرد.
خوانده چنین دعوایی فقط متقاضی ثبت می باشد فلذا طرح دعوی به طرفیت اداره ثبت و یا هیات حل اختلاف، وجاهت قانونی نداشته و دعوی توجهی به آن ها ندارد و در صورت طرح دعوی، دادگاه باید به استناد ماده 89 ناظر با بند 4 ماده 84 همان قانون "قرار عدم توجه دعوی" نسبت به آنها صادر نماید. خواسته این دعوی نیز عبارت است از: "اعتراض به تقاضای ثبت خوانده در خصوص یک قطعه زمین به مساحت. ... متر مربع موضوع رای شماره. ..... مورخ. .... هیات حل اختلاف ثبتی مقوم به. ....ریال" با توجه به اینکه این دعوی از جمله (دعاوی مالی) می باشد بنابراین در اجرای ماده 62 قانون آیین دادرسی مدنی خواسته آن باید تقدیم شود. زیرا دعاوی ثلاثه بر ثبت، از جمله دعاوی مالکیت و اختلاف در آن هستند. معترض (خواهان) باید دلایل مالکیت خود از قبیل: سند عادی معامله، شهادت شهود، انجام تحقیق و معاینه محلی و هر تحقیقی که برای اثبات آن لازم باشد در ستون دلایل و منضمات دادخواست تصریح نماید.
2-2-2-3 وظایف دادگاه در خصوص نحوه رسیدگی به این دعوی و صدور حکم
پس از اینکه پرونده به شعبه دادگاه حقوقی عمومی صالح (محل وقوع ملک مورد تقاضای ثبت) ارجاع گردید دادگاه به شرح زیر باید اقداماتی را جهت رسیدگی بهینه و قانونی انجام دهد:
الف)رسیدگی و بررسی شکلی: منظور از رسیدگی شکلی، احراز صلاحیت دادگاه، بررسی داخل در مهلت بودن دعوی مطروحه (از حیث اعترض در مهلت قانونی)، پرداخت هزینه دادرسی و دفتری طبق قانون، پیوست بودن رای هیات حل اختلاف که مورد اعتراض بوده، گواهی اداره ثبت مبنی بر وصول اعتراض در مهلت قانونی و تقدیم خواسته بر مبنای دعاوی مالی.
ب) صدور دستور تعیین رسیدگی و دعوت طرفین در صورت عدم وجود نقصی در دادخواست و ضمایم آن.
مطالبه پرونده ثبتی ملک متنازع فیه که در هیات حل اختلاف تشکیل شده، به روز جلسه رسیدگی و مطالعه و استخراج خلاصه مفید از آن، قبل از حلول جلسه اول رسیدگی یا همزمان در آن جلسه برای احراز صحت عملیات ثبتی و اقدامات هیات حل اختلاف از قبیل: صحت انتشار آگهی و موعد آن، اعلام رای هیات به معترض و ارشاد قانونی وی برای طرح دعوی در دادگاه، صحت ابلاغ رای به طرفین و وصول اعتراض در مهلت قانونی.
استماع و قید اظهارات طرفین در صورتجلسه دادگاه و رسیدگی قانونی به موضوع ادعای خواهان از حیث احراز مالکیت وی وصحت استحقاق او و انجام هر گونه تحقیقی که برای کشف حقیقت لازم باشد.
ارجاع موضوع به کارشناس یا خبره ثبتی در صورت تقاضای طرفین یا ضرورت آن با تشخیص دادگاه در اجرای ماده 257 قانون آئین دادرسی مدنی سال 1379.
بررسی کار هیات حل اختلاف از حیث رعایت صحیح قانون.
صدور رای مقتضی –حسب مورد- مبنی بر "ابطال تقاضای ثبت" یا "عملیات ثبتی" یا "ادامه عملیات ثبتی به نام معترض" یا "ابطال رای هیات حل اختلاف به طور کلی یا نسبی به سهم خواهان ( معترض )".
لازم به ذکر است که چون دعاوی اعتراض به ثبت یا اعتراض به آرای هیات های حل اختلاف یا ابطال سند مالکیت ماهیتاً دعوی، مالکیت می باشند فلذا باید معیارهای مربوط به تملک مشروع و مالکیت شرعی و قانونی، مدنظر ومورد بررسی قرار گیرد.
نکته: طبق بند 6 ماده 147 اصلاحی قانون ثبت، آنچه هیات حل اختلاف مورد رسیدگی قرار می دهد احراز تصرف مالکانه متقاضی ثبت است و در صورت احراز، رای به مالکانه بودن تصرف او صادر نموده و مراتب را جهت اقدامات بعدی برای تنظیم سند مالکیت به اداره ثبت اعلام می نماید. در صورتی که هر شخصی در مهلت قانونی، اعتراضی به آن داشته باشد می تواند مراتب اعتراض خود را به دادگاه اعلام دارد. خواسته خواهان در این صورت اعتراض به تصمیم صادره از هیات حل اختلاف و ابطال آن است.
دادگاه در صورت محق بودن خواهان، حکم به ابطال تصمیم مذکور صادر خواهد کرد. در این صورت حکم، اعلامی است و معترض می تواند به استناد آن عملیات ثبتی را به نام خود پیگیری کند.
اما عده ای از قضات معتقدند که: "خواسته خواهان در این مورد، اعتراض به تقاضای ثبت بوده و حکم دادگاه هم در صورت احراز و وجود شرائط، ابطال عملیات ثبتی انجام شده و ادامه جریان ثبتی به نفع معترض (خواهان) خواهد بود. ماده 101 آیین نامه قانون ثبت املاک نیز موید این مطلب است. البته جایی که معترض صرفاً مدعی حقوق ارتفاقی باشد ادامه عملیات ثبتی با رعایت حقوق ارتفاقی وی فاقد اشکال است" نظر اخیر مستدل و موافق با منطق واصول بوده ورویه عملی اغلب محاکم نیز به همین منوال است.
2-2-3 اعتراض به ثبت توافقی به علت جعل یا اشتباه یا اجبار و ابطال آن توافق
با عنایت به این که شرط اصلی رسیدگی هیات های حل اختلاف و قبول تقاضای ثبت متقاضی و صدور سند بنام او "توافق طرفین در خصوص انتقال ملک" می باشد. چنانچه بعد از صدور رای هیات حل اختلاف مبنی بر ثبت ملک بنام متقاضی توسط اداره ثبت اسناد و املاک، اگر برای اخذ این توافق، جعل و تقلبی به کار رفته یا اشتباهی رخ داده یا توافق در اثر اجبار اخذ شده باشد، کسی که ادعای حقی در آن ملک دارد می تواند تقاضای ابطال آن را به طرفیت متقاضی ثبت بخواهد.
دادگاه بعد از رسیدگی در صورت احراز و اثبات صحت ادعای خواهان و بی اعتباری توافق به عمل آمده در این خصوص، حکم به "ابطال عملیات ثبتی" خواهد داد.
2-2-4 اعتراض به رای هیات حل اختلاف در خصوص صدور سند مالکیت بنام متقاضی یا تنظیم سند رسمی انتقال ملک دولت یا شهرداری.
این دعوی از شایع ترین مبتلا به ترین دعاوی مطروحه در دادگاههاست و به اشتباه از آن به دعوای "اعتراض به ثبت" نیز تعبیر می شود مستقیماً با مراجعه به دادگاه صالح اقامه می شود.
اگر ذینفع از انتشار آگهی های نوبتی اطلاع نیابد تا در مهلت 60 روزه اعتراض نماید و به دلیل عدم وصول اعتراض در مهلت قانونی هیات حل اختلاف رای صادر نماید این رای به وسیله ثبت محل به طرفین ابلاغ می شود تا طرفین ظرف 20روز در صورت داشتن اعتراض آن را کتباً به اداره ثبت تسلیم و با اخذ گواهی، دادخواست حقوقی خود را به دادگاه محل و با عنوان خواسته "اعتراض به رای شماره. ....مورخ. ... هیات حل اختلاف موضوع ماده 148 اصلاحی قانون ثبت و ابطال آن" تقدیم و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت تسلیم نماید تا از اجرای رای خودداری شود. بدیهی است در صورت عدم وصول اعتراض ادارات ثبت مکلف به اجرای رای و صدور سند مالکیت بنام متقاضی خواهند بود.
2-2-5 ابطال سند رسمی انتقال ملک دولت، اداره اوقاف یا شهرداری بنام متقاضی پس از انقضای مهلت 20 روزه وعدم اعتراض به رای هیات حل اختلاف در این خصوص
اجرای رای هیات مبنی بر انتقال رسمی ملک او قاف، دولت یا شهرداری بنام متقاضی، مانع از مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود.
بنابراین چنانچه در این مرحله کسی که حقی از او تضعیع شده و مدعی حقی در ملک مذکور باشد (اعم از شخص حقیقی یا حقوقی) و مدعی شود که سند رسمی مالکیت بر خلاف قانون بوده، باید با تقدیم دادخواست حقوقی مبادرت به طرح دعوی در دادگاه نماید. نکته ای که ذکر آن مهم ست این که اقامه این دعوا مقید به مهلت خاصی نبوده و در هر زمان قابل طرح و پیگیری است.
عنوان صحیح خواسته این دعوا عبارت است از: "ابطال سند رسمی انتقال ملک دولت یا اوقاف یا شهرداری، بنام خوانده (متقاضی ثبت موضوع رای شماره. .... مورخ..... هیات حل اختلاف ثبتی مقوم به مبلغ. ... ریال" خوانده این دعوی نیز کسی است که سند انتقال (سند مالکیت) ملک بنام او صادر شده است که همان متقاضی ثبت می باشد.و دعوی توجهی به اداره ثبت اسناد و املاک یا هیات حل اختلاف صادر کننده رای ندارد.
پس از احراز صحت ادعا ی خواهان،" حکم به ابطال انتقال یا سند مالکیت صادره بنام متقاضی" صادر و در صورت عدم اثبات ادعای خواهان، (حکم به بیحقی وی با توجه به مالی بودن دعوی مطروحه) صادر خواهد شد.
نکته: زمین هایی که مطابق لایحه قانونی اصلاح لایحه قانونی واگذاری و احیای اراضی مصوب 26/1/1359 در اختیار افراد گذاشته می شود، طبق بند 6 ماده 6 این لایحه قانونی، قابل انتقال نیست مگر با اجازه دولت و رعایت میزان مندرج در ماده 4 آن. اما مقررات مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک در مورد اراضی دولتی که در تصرف افراد است و بر روی آنها اعیانی ایجاد شده با رعایت ضوابط مندرج در ماده 3 (قانون اصلاح مواد 1و2و3 قانون اصلاح) قابل واگذاری به متصرف است.
2-2-6 ابطال سند مالکیت صادره بنام متقاضی بر اساس رای هیات حل اختلاف
به موجب بند 3 تبصره الحاقی (22/8/1381) به ماده 20 اصلاحی آئین نامه اجرایی مود 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک، از جمله آرای صادره هیات های حل اختلاف در اجرای ماده 147 اصلاحی مذکور، "رای به صدور سند صدور سند مالکیت با ثبت ملک در دفتر املاک بنام متصرف" می باشد.
چنانچه پس از ابلاغ رای هیات در مهلت های قانونی مندرج در بند 6 ماده 147 و قسمت اخیر ماده 148 اصلاحی قانون ثبت اعتراض به این ثبت واصل شود معترض باید دعوای خود را در قالب اعتراض به رای هیات حل اختلاف، در داگاه صالح اقامه نماید.
حال اگر نتواند در مهلت های قانونی اعتراض نماید و اداره ثبت در اجرای قسمت اخیر ماده 148 اصلاحی نسبت به اجرایی رای هیات و ثبت ملک بنام متصرف اقدام نماید این امر مانع از مراجعه متضرر به دادگاه و طرح دعوای ابطال سند مالکیت مذکور نخواهد بود.
خوانده این دعوی نیز کسی که سند مالکیت بنام او صادر شده است و دعوی ارتباط و توجهی به اداره ثبت و هیات حل اختلاف ندارد. دراین دعوی، خواسته خواهان این است که هیات حل اختلاف مقررات قانون را رعایت ننموده و بدون توجه به حق وی، دستور رای صدور سند مالکیت بنام متقاضی داده است.
دیوان عدالت اداری نیز در این خصوص صالح به رسیدگی نیست. بدیهی است تا زمانی که سند ابطال نشود دعوای خلع ید و قلع و قمع بنا از کسی پذیرفته نخواهد شد. همچنین مفاد ماده 22و24 قانون ثبت نیز مانع از طرح دعوی متضرر نمی باشد چون ماده 22 ناظر به موقعی است که ثبت مطابق قانون صورت گرفته باشد.
نتیجتاً دعوای "ابطال سند مالکیت" وقتی قابلیت استماع دارد که: اولاً: ذینفع در مهلت 60 روزه از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی نسبت به تقاضای ثبت متقاضی اعتراض ننموده یا اعتراض نموده ولی دادخواست حقوقی ظرف یک ماه از آن تاریخ (تاریخ اعتراض) به دادگاه صالح تقدیم نکرده و منجر به صدور سند مالکیت بنام متقاضی شده باشد.
ثانیاً: متقاضی به تقاضای ثبت در مهلت مقرر اعتراض نموده و در دادگاه صالح نیز مورد رسیدگی قرار گرفته و حکم نهایی بر بیحقی او صادر شده و عملیات ثبتی صدور سند مالکیت ادامه یافته باشد.
ثالثاً: پس از صدور رای هیات حل اختلاف، ذینفع در مهت 20 روزه از تاریخ ابلاغ رای به وی نسبت به آن اعتراض ننموده و با قطعیت آن رای اداره ثبت مبادرت به صدور سند مالکیت بنام متقاضی ثبت کرده باشد. این مورد مختص به مالک خصوصی و ادارات و سازمانهای دولتی است (ماده 148 اصلاحی) درغیر این مواد 3 گانه، دعوی ابطال سند مالکیت غیر قابل استماع خواهد بود.
نکات قابل توجه:
*نکته 1: به موجب نظریه مشورتی شماره 8147/7-3/9/1380 اداره حقوقی قوه قضائیه:
"نظر به اینکه نتیجه ابطال عملیات ثبتی و ابطال اسناد رسمی صادره بر اساس این عملیات، در صورتی که منتهی به صدور حکم به نفع خواهان می شود، و به ضرر شخص یا اشخاصی است که در اثر عملیات ثبتی، اسناد مالکیت به نام آنها صادر شده است این دعوا باید علیه دارندگان این اسناد اقامه شود. به عبارت دیگر چون ذینفع عملیات ثبتی و اسناد رسمی صادره دارندگان اسناد مالکیت می باشند طرح دعوی به طرفیت سازمان اسناد و املاک صحیح نیست و باید دعوی علیه اشخاصی اقامه شود که طبق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک صحیح نیست و باید دعوی علیه اشخاصی اقامه شود که طبق ماده 22 قانون ثبت رسماً مالک شناخته می شوند".
نکته2: به موجب نظریه مشورتی شماره 865/7-19/2/1379 اداره حقوقی قوه قضائیه:
"وظایف هیات نظارت در ماده 25 قانون ثبت و بندهای هشت گانه و تبصره های آن ذکر شده است و ابطال سند انتقال صادره جزء وظایف هیات نیست و چون مرجع رسمی تظلمات، مراجع قضایی است لذا ابطال سند انتقال مذکور به فرض این که قابل پذیرش باشد در صلاحیت دادگاه عمومی محل وقوع ملک است"
نکته 3: رای هیات موضوع مواد 147 و 148 اصلاحی مقدمه برای صدور سند مالکیت است. وقتی شخصی، خواهان ابطال سند مالکیت باشد دادگاه می تواند به مقدمات خواسته نیز رسیدگی کند و لازم نیست که خواهان تصریح کند که فسخ رای هیات جزئی از خواسته اوست. برخی موضوعات هر چند قابلیت رسیدگی مستقل دارند ولی خود می تواند مقدمه بعضی از دعاوی باشند.
به عنوان مثال: در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با وجود این که خواهان اثبات مالکیت خود را تصریح نکرده ولی دادگاه بدواً به مالکیت خواهان رسیدگی و پس از احراز آن، خوانده را ملزم به تنظیم سند رسمی کند و چون اعتراض به ثبت (یا رای هیات حل اختلاف) ملازمه با ادعای مالکیت دارد فلذا لزومی به تصریح عناوین ابطال یا فسخ رای کمیسیون مواد 147 و 148 نمی باشد چون قبول تقاضای خواهان، مستلزم ابطال رای کمیسیون مذکور است.
2-3 ابطال سند مالکیت در صورت ملغی الاثر شدن تصمیم کمیسیون تشخیص ماده 12 قانون زمین شهری
اصل چهل و پنجم قانون اساسی ایران، (زمین های موات یا رها شده) را از جمله انفال و ثروتهای عمومی قلمداد و آنها را در اختیار حکومت اسلامی قرار داده است تا بر طبق مصالح عامه نسبت به آن ها عمل شود.
ماده 3 قانون زمین شهری اراضی موات شهری را تعریف نموده و ویژگیهای آن را اعلام داشته است، لذا تشخیص زمین موات برای استقرار مالکیت دولت شرط ضروری و لازم می باشد. به علاوه حسب مقررات آمره، به منظور جلوگیری از تخریب باغات و فضای سبز در محدوده قانونی شهرها که در محیط زیست موثر خواهد بود تشخیص باغ ونوعیت دایر بودن زمین ضروری به نظر می رسد.
در این راستا ماده 12 قانون زمین شهری مصوب سال 1366 مقرر می دارد: "تشخیص عمران و احیاء و تاسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات به عهده وزارت مسکن و شهر سازی است این تشخیص قابل اعتراض در دادگاه صالحه است " مواردی که تشخیص نوعیت اراضی ضروری و اشخاص حقیقی یا حقوقی مکلف به اخذ نظریه وزارت مسکن و شهر سازی در خصوص نوع زیست زمین شده اند عبارتند از:
در صدور مجوز یا پروانه
در نقل و انتقال
در افراز وتفکیک و تقسیم اراضی شهری
در تملک اراضی
** ماده واحده الحاقی به ماده 12 قانون زمین شهری مصوب 3/11/1370 مجمع تشخیص مصلحت نظام
"وزارت مسکن و شهر سازی مکلف است نظریه خود را در تشخیص نوع زمین اعم از آنچه تا کنون صادر نموده و به آن اعتراض نشده یا آنچه بعداً صادر می نماید به مالکین اعلام نماید.
مهلت حق اعتراض از تاریخ اعلام سه ماه تعیین می گردد و در صورت عدم دسترسی یا استنکاف مالک از دریافت نظریه بایستی طی دو نوبت به فاصله ده روز نظریه مذکور در روزنامه کثیرالانتشار آگهی شود. تا سه ماه از تاریخ آخرین آگهی، مدعیان می توانند اعتراض خود ر به دادگاه تسلیم نمایند. در صورت عدم وصول اعتراض در مهلت مذکور تشخیص، قطعی و لازم الاجراست".
این ماده علی رغم مخالفتی که با قانون زمین شهری دارد به لحاظ اینکه دولت و خریداران زمین از دولت را از سر درگمی و بلاتکلیفی درآورده است مصداق مصلحت نظام و از موارد عسر و حرج بوده و راهگشا می باشد.
2-3-1 مصوبات مجمع تشخیص مصلحت نظام، وضعیت حقوقی اراضی موات و بایر
در حال حاضر با توجه به مصوبات مجمع تشخیص مصلحت نظام، وضعیت حقوقی اراضی موات و بایر به شرح زیر می باشد:
2-3-1-1 زمین های موات
به موجب "قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال آن در محدوده خارج از شهرها مصوب 25/5/1367 مجمع تشخیص مصلحت نظام" و نیز "قانون زمین شهری" در داخل محدوده شهر ها جزو انفال بوده و در اختیار دولت قرار دارد.
تشخیص موات بودن اراضی داخل در محدوده شهرها با وزارت مسکن و شهرسازی و خارج از محدوده شهر ها با جهاد کشاورزی است. این تشخیص قابل اعتراض و رسیدگی در دادگاه صالحه است.
2-3-1-2 اراضی بایر
هم اکنون قانون لازم الاجرا ی اراضی بایر خارج از محدوده شهر ها، مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام در خصوص (حل مشکل اراضی بایر ) است. که تغییراتی در وضع حقوقی اراضی بایر خارج از محدوده شهر ها به عمل آورده است.
تبصره 1 ماده 12 قانون زمین شهری مصوب سال 1366 هیچ اظهار نظری در خصوص قطعیت حکم صادره دادگاه نکرده و بنا به مقررات قانون آئین دادرسی مدنی این احکام قابل تجدید نظر می باشند.
به موجب تبصره 2 ماده 12 قانون زمین شهری، ملاک تشخیص مرجع مقرر در ماده 12، در موقع معاینه محل در مورد نوع زمین هایی که از تاریخ 22/11/1357 به وسیله دولت یا ارگانها و دفاتر خانه سازی، احداث اعیانی یا واگذار شده، بدون در نظر گرفتن اعیان های مذکور خواهد بود.
2-3-2 ترکیب اعضای کمیسیون
مبنای وجود کمیسیون تشخیص ماده 12 قانون زمین شهری بوده که در ادارات کل مسکن و شهر سازی مراکز استان ها تشکیل و به وظایف مقرر در این ماده عمل می نماید.
در گذشته قانون زمین شهری مصوب 1360 و آئین نامه اجرای آن اعضای کمیسیون و نحوه تشکیل جلسات را پیش بینی کرده بود. ولی با تصویب قانون زمین شهری در سال 1366 این آئین نامه اعتبار خود را از دست داده و هم اکنون آئین نامه اجرایی قانون زمین شهری مصوب 24/3/1371 که به تصویب هیات وزیران رسیده لازم الاجرا می باشد که در آن هیچ اشاره ای به ترکیب اعضای کمیسیون نکرده است.
بر اساس دستورالعمل وزارت مسکن و شهر سازی، تشخیص نوع زمین به عهده 3 نفر که با حکم وزیر مسکم و شهر سازی تعیین می شوند می باشد. در شهر ها ی بزرگ ه نمایندگان وزیر مذکور متعدد هستند حسب مورد به گروههای سه نفره تقسیم می شوند و هر گروه با توجه به اینکه در قانون اراضی شهری، کمیسیون نادیده شده بود به اعتبار سابقه تقنینی به کمیسیون ماده 12 معروف است.
این کمیسیون دارای دبیرخانه ای است که در مرکز هر استان واقع شده و وظیفه ضبط نظرات و پاسخ استعلامات و تهیه وسایل و ملزومات نمایندگان وزیر به عهده درد. دبیخانه از ناحیه رئیس سازمان مربوطه منصوب می شود.
2-3-3 نحوه تشکیل جلسه رسیدگی کمیسیون
2-3-3-1 محل کار کمیسیون
محل کار کمیسیون تشخیص و دبیرخانه آن در سازمان مسکن و شهر سازی بوده و ارجاع پرونده ها به کمیسیون از طریق دبیر خانه انجام می شود. دبیرخانه فقط در مواردی که پرونده کامل باشد مکلف به ثبت و تشکیل پرونده و ارسال به کمیسیون و انجام استعلام لازم می باشد.
این کمیسیون برای اظهار نظر پس از انجام معاینه محل و ملاحظه نقشه ها و عکس های هوایی و مطالعه پرونده ها ی ثبتی و در صورت لزوم با رعایت عرف مسلم محل مبادرت به اتخاذ تصمیم می نماید.
بدیهی است که کمیسیون تنها طبق صورت جلسات مضبوط در پرونده های ثبتی ومندرجات اسناد مالکیت، نمی تواند اتخاذ تصمیم نماید و نظریه کمیسیون باید مستدل ومتضمن مساحت وموقعیت ومشخصات ثبتی ملک به همراه مستندات کافی باشد. ترسیم کروکی محل وتعیین حدود اربعه ملک و اینکه ملک سابقه زراعت و کشت دارد یا نه نیز باید معلوم ومشخص گردد.
2-3-3-2 صدور نظریه کمیسیون تشخیص
صدور نظریه کمیسیون تشخیص منوط به اجرای مقدماتی تحت عنوان(شناسایی مقدماتی ) می باشد.
تصمیم کمیسیون وقنی عنوان (نظریه ) دارد که به صورت نوشته دراید نظریه باید حاوی نکات زیر باشد:
2-3-3-2-1 مقدمه نظریه
تاریخ صدور نظریه، نام مالک یا مالیت، شماره وپلاک ثبتی مرجع درخواست کننده
2-3-3-2-2 اسباب نظریه
پس از مقدمه، کمیسیون علت صدور نظریه خود را استدلال می کند و همچنین دلایل خود را ذکر کرده وموجبات وعلل تصمیم خود را شرح می دهد به نحوی که وقتی نظریه مطالعه می شود علت صدور آن به وضوح مشخص باشد ومالک و یا دادگاه صالح رسیدگی به اعتراض، از دلائل آن آگاه شود. به عبارت دیگرنظریه باید موجه ومدال باشد یعنی جهات و دلائل آن ذکر شوند.
2-3-3-2-3 ابلاغ نظریه کمیسیون و موعد آن
قانون زمین شهری راجع به ابلاغ نظریه کمیسیون و موعد آن ساکت است به همین دلیل ماده واحده مجمع تشخیص مصلحت نظام در این خصوص اظهار نظر نموده است به این صورت که (وزارت مسکن و شهر سازی مکلف است نظریه خود را تشخیص نوع زمین اعم از آنچه تاکنون صادر نموده و به آن اعتراض نشده یا آانچه بعداً صادر می نماید به مالکیت اعلام نماید. ...). دونکته اساسی در این مصوبه قابل توجه است :
اولاًمنظور از اعلام ابلاغ واقعی است و باید نظریه به خود مالک یا مالکیت ابلاغ واعلام شود.
ثانیاً بر خلاف مقررات راجع به ابلاغ در ق.آ.د.م که ابلاغ بر اساس نشانی ذکر شده در دادخواست صورت می گیرد، در خصوص نظریه کمیسیون در مواردی که نشانی مالک مشخص نیست اگر مالک راسا درخواست نظریه تشخیص نوعیت زمینرا داده باشد در این صورت بید بهوی حضوراً اعلامو ابلاغ شود. واگر سازمان مسکن و شهر سزی راساً جهت شناسایی ملک اقدام کرده باشد دراین صورت باید مفاد نظریه آگهی شود.
2-3-3-3 انتشار آگهی
برای ضرورت انتشار آگهی قانون گذار دوحالت را پیش بینی نموده است :
الف) در صورت عدم دسترسی به مالک
ب)در صورت استنکاف مالک از دریافت نظریه
2-3-4 نحوه اعتراض به نظریه کمیسیون
چنانچه كميسيون ماده 12 قانون زمين شهري، اراضي كه در محدوده شهري يا حريم ان قرار دارد و قبل از سال 1358 احيا نشده باشد را موات اعلام نمايد و همين محدوده و حريم توسط شوراي عالي معماري و شهر سازي كشور تعين شود به محض ورود اراضي به محدوده شهري مالكيت منابع طبيعي لغو و در اختيار سازمان مسكن و شهر سازي به نمايندگي دولت قرار ميگيرد. در اين صورت معترض به راي كميسيون بايد در فرجه قانوني به دادگاه عمومي مراجعه كند و با تقديم داخواست مراحل دادرسي را به شرح ذيل طي نمايد:
1) در اولين جلسه دادرسي به منظور تشخيص زمان احياء اراضي مورد نظر قرار كارشناسي صادر ميگردد.
2) بعد از صدور قرار، وقت نظارت جهت امر ابلاغ و توديع حق الزحمه كارشناسي تعين ميگردد.
3) چنانچه دستمزد كارشناس پرداخت نشود با رعايت ماده 259(ق.آ.د.م) قرار ابطال دادخواست صادر ميشود.
4) در صورت پرداخت حق الزحمه كارشناسي، وقت ديگري جهت تفهيم و اجراي قرار با دعوت طرفين و كارشناس تعين ميگردد.
5) بعد از تشكيل جلسه دادگاه و تفهيم مفاد قرار، وقت نظارت جهت وصول و اعلام نظريه كارشناس تعيين ميگردد(ماده 260ق. آ. د. م)
6) به محض وصول نظريه كارشناسي وقت نظارت ديگري تعيين و به طرفين ابلاغ ميگردد تا ظرف يك هفته از تاريخ ابلاغ به دفتر داگاه مراجعه نمايند و با ملاحظه نظريه كارشناسي چنانچه مطلبي دارند نفيا يا اثباتا به طور كتبي اظهار نمايند. (ماده260ق.آ.د.م)
7) هرگاه به نظريه كارشناسي اعتراض وارد نگرديد و نظريه مزبور بااوضاع و احوال معلوم و محقق مورد كارشناسي مطابقت داشته باشد دادگاه مبادرت به انشاي راي مينمايد. (ماده 260 و 265 ق.آ. د.م)
8) هرگاه اعتراض موجه به نظريه كارشناسي واصل شد، قرار ارجاع امر به هيئت كارشناسي صارد و مراحل فوق مجددا طي ميشود.
آيا حكم دادگاه مبني بر ابطال نظريه كميسيون ماده 12 قانون زمين شهري مثبت بقاي مالكيت محكوم له است و نيازي به اقامه دعوي مجددي به خواسته ابطال سند صادر شده به نام دولت ميباشد يا خير ؟
دادگاه به خواسته معترض مبني بر ابطال نظر كميسيون رسيدگي نموده و حكم اعلامي صادر مينمايد و اداره ثبت نميتواند به استناد راي مذكور اقدام به ابطال سند مالكيت صادره به نام دولت و صدور سند جديد به نام محكوم له نمايد. زيرا اين اقدام نياز به حكم دادگاه و صدور اجرائيه دارد و صرف صدرو اين حكم مثبت بقاي مالكيت محكوم له نيست بلكه لازم است خواهان دعوي مجددي مبني بر ابطال سند مالكيت دولت و صدور سند جديد به نام خود طرح و اقامه نمايد.
«بنا به مراتب فوق، رسيدگي به دعاوي فوق نيازمند دو جلسه رسيدگي و سه وقت نظارت است»
منابع وماخذ
کتب:
جعفری لنگرو دی، محمد جعفر، ترمو لو ژی حقوق
جعفری لنگرو دی، محمد جعفر، "ترمینولو ژی حقوق"، ش2309،ص291
جعفری لنگرودی، محمد جعفر، حقوق ثبت، جلد اول، ثبت املاک،ص46
جعفری لنگرودی، محمد جعفر، دانشنامه حقوقی،جلد دوم
درودیان،حسنعلی،جزوه درسی حقوق مدنی2(اموال و مالکیت)،دانشکده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه تهران سال74،ص61.
دوره مقدماتی حقوق مدنی،جلد دوم،قواعد عمومی قراردادها-
شمس،احمد،نظام حقوقی اراضی ملی شده،نشر دادگستر،صفحه 65،ش 22 چاپ سوم زمستان1389
شمس،احمد،نظام حقوقی اراضی ملی شده،نشر دادگستر،صفحه59،ش19،چاپ سوم زمستان 1386
شمس،عبداله،آیین دادرسی مدنی،دوره پیشرفته،جلد سوم،شماره558،ص335،انتشارات دراک،1386
شهری، غلامرضا، حقوق ثبت ص207
شهری، غلامرضا، حقوق ثبت صفحه 174
صفایی و قاسم زاده،سید حسن وسید مرتضی،اشخاص و محجورین،1378،انتشارات سمت،ص134
غمایی،مجید،مسئولیت مدنی دولت نسبت به اعمال کارکنان خود،ش47، به نقل از شمس، احمد،همان منبع،ش 20
کاتوزیان، ناصر، "اثبات و دلیل اثبات" جلد اول نشر میزان، چاپ سوم، بهار 1384 ص275
کاتوزیان،ناصر، دوره مقدماتی حقوق مدنی؛ اموال و مالکیت،نشر میزان،چاپ پنجم،تهران،1381
کاتوزیان،ناصر،اموال ومالکیت،ش75،صص72و73،نشر میزان،1383
لطیفیان،حسین،قولنامه ماهیت حقوقی و آثار آن-امیری قائم مقامی، عبدالمجید،حقوق تعهدات،جلد دوم
لنگرو دی، محمد جعفر، ترمینولو ژی حقوق، ش5213 ص652)
لنگرودی، جعفر، ترمینولوژی حقوق شماره 2935 صفحه 366
لنگرودی،محمد جعفر، حقوق ثبت ص117
ولایی،عیسی،اصول فقه،صص210و211
امامی، سید حسن، "حقوق مدنی"، جلد 6 ص 65
امامی،حسن،حقوق مدنی،جلد اول
جعفری لنگرو دی، محمد جعفر، ترمبنو وژی حقوق ، شماره 5491)
مقالات
شهیدی،مهدی، فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي»، مجله تحقيقات حقوقي، دانشکده حقوق دانشگاه شهيد بهشتي، شماره 11 – 12، 1371 – 1372، ص 11
مجله کانون سر دفتران شماره 44 صفحه 67
معین، محمد، فرهنگ فارسی معین، جلد 2 ص 1929
نظر ابزاری اکثریت قضات، در مجموعه نشست های قضایی، مسایل قانون مدنی 4، معاونت آموزش وتحقیقات قوه قضائیه ص256
نظر ابزاری کمیسیون، مجموعه نشست های قضایی، مسایل قانون مدنی 4، معاونت آموزش وتحقیقات قوه قضائیه، ص256
نظریه اکثریت و اعضای کمیسیون، در نشست های قضایی، مسایل مدنی (4)، معاونت آموزش و تحقیقات قوه قضائیه، ص 252
جزوات:
برزویی،عباس،جزوه درسی حقوق ثبت،دانشکده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه تهرات،زمستان 1389
مجلات حقوقی:
مجموعه دیدگاههای قضات دادگستری تهران جلد 2 ص86فحه و نشست های قضائی مسائل مدنی 1 صفحه 9
مجموعه نشست های قضایی، مسایل قانون مدنی 1"، معاونت آموزش قوه قضائیه، صفحه 20)
مجموعه نظرهای مشورتی اداره حقوقی دادگستری در زمینه مسائل مدنی 2/9/1353 صفحه 360.
منابع الکترونیک:
پایگاه اطلاع رسانی سازمان ثیت اسناد و املاک کشور
سایت حقوقی دادرسی، حقوق برای همه، ماهنامه حقوق دادرسی
www.dadrasi.blogfa.com
قوانین:
قانون مدنی
قانون اساسی
آیین نامه اجرایی قانون ثبت
قانون ثبت و اسناد املاک
قنون زمین شهری
قانون آیین دادرسی مدنی