ادبیات نظری تحقیق موارد ابطال اسناد رسمی در اراضی موات و موقوفه (docx) 27 صفحه

دسته بندی : تحقیق

نوع فایل : Word (.docx) ( قابل ویرایش و آماده پرینت )

تعداد صفحات: 27 صفحه

قسمتی از متن Word (.docx) :

موارد ابطال اسناد رسمی در اراضی موات و موقوفه از جمله مواردی که منجرب به ابطال اسناد رسمی می گردد، موات بودن زمین می باشد که نسبت به آن سند مالکیت صادر شده است. اصولا به موجب ماده22 قانون ثبت دولت کسی را که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده به عنوان مالک می شناسد و به موجب ماده 24 قانون مذکور اصولا پس از انقضای مدت اعتراض، هیچ دعوایی اعم از حقوقی و کیفری پذیرفته نخواهد شد. ولی با این حال،موخر به قانون ثیت قوانینی به تصویب رسیده اند که اجازه ابطال اسناد رسمی را صادر کرده اند. البته تصویب هر یک از قوانین مذکور بنا به مصالحی بوده که در جای خود به تفصیل توضیح داده خواهد شد. در خصوص زمین های موات قوانین مختلفی تصویب گردیده که در این پایان نامه مجال رسیدگی به تمامی موارد فوق نیست در این بخش صرفاً دو قانون با عنوان های«قانون شهری» و «قانون مرجع تشخیص اراضی موات وابطال اسناد آن» بررسی خواهد شد که اولی مربوط به اراضی داخل محدوده استحفاظی شهرها و دومی مربوط به اراضی خارج از محدوده استحفاظی شهر ها می باشد. هر چند که در ماده6 قانون شهری قانونگذار از عبارت«...اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد...» استفاده کرده ولی در قانون مرجع تشخیص اراضی موات، صراحتاً اعلام کرده که «...کلیه اسناد و مدارک باطل می باشد...» ولی از آنجا که نداشتن ارزش قانونی و ابطال هر دو نتیجه یکسانی در بر دارد استفاده از عبارت متفاوت تاثیری در ماهیت نخواهد داشت. 4-1 موارد ابطال اسناد رسمی در اراضی موات 4-1-1 موارد ابطال اسناد رسمی در اراضی موات داخل شهر از قوانینی که بعد از انقلاب، اختیار تملک اراضی را به دولت واگذار کرد قانون اراضی شهری مصوب 27/12/1360 بود. به علت نواقصی که در قانون مذکور وجود داشت در تاریخ 22/6/1366 قانون زمین شهری تصویب گردید. در قانون زمین شهری، زمینهای مورد نیاز برای امور مسکن و خدمات عمومی به ترتیب از زمینهای موات و دولتی و پس از آن از زمینهای بایر و دایر شهری تأمین می شود. تشخیص نوع این زمینها به موجب ماده 12 این قانون بر عهده وزارت مسکن و شهر سازی می باشد. البته نحوه جبران خسارتهای وارده به مالک در اثر اجرای این طرحها به طور یکسان نمی باشد. به عنوان مثال اگر وزارت توسط مسکن و شهر سازی، زمینی را موات اعلام کند، اصولاً از دارنده سند مالکیت قبل از اعلام موات بودن جبران خسارتی صورت نمی گیرد. هر چند که مالک آن زمین سند مالکیت اخذ کرده باشد. زیرا به موجب ماده 6 این قانون کلیه اسناد و مدارک مالکیت گذشته زمینهای موات شهری فاقد ارزش قانونی می باشد. اما در مورد زمین بایر و دایر، بدین صورت نمی باشد. هر چند که در این زمینها نیز در بعضی از مواقع خسارتهای وارد به مالک کاملا جبران نمی شود ولی در مقایسه با زمینهای موات که چیزی در قبال تملک آنها پرداخت نمی گردد، ارزش فراوانی دارند. 4-1-2 فلسفه تصویب قانون زمین شهری با نگاهی گذرا به ماده یک قانون شهری می توان اهداف قانون گذار را از تصویب این قانون استنباط کرد. متن ماده یک به شرح ذیل می باشد:"به منظور تنظیم و تنسیق امور مربوط به زمین و ازدیاد عرضه و تعدیل و تثبیت قیمت آن به عنوان یکی از عوامل عمده تولید و تأمین رفاه عمومی و اجتماعی و ایجاد موجبات حفظ و بهره برداری هر چه صحیح تر و وسیع تر از اراضی و همچنین فراهم نمودن زمینه لازم جهت اجرای اصل31 و نیل به اهداف مندرج در اصول 43و45و47 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران برای تأمین مسکن و تأسیسات عمومی مواد این قانون به تصویب می رسد و از تاریخ تصویب در سراسر کشور لازم الاجرا است". همانگونه که از ظاهر ماده یک استنباط می شود هدف قانونگذار از تصویب این قانون افزایش دارایی های دولت نیست. بلکه اجرای اهداف مقدسی که در دین اسلام و قانون اساسی ذکر گردیده است (حداقل) در ورای قانون نهفته می باشد. اهداف مذکور به شرح ذیل می باشند: 1)تنظیم وتنسیق امور مربوط به زمین 2)تعدیل و تثبیت قیمت 3)ازدیار عرضه 4)ایجاد موجبات حفظ و بهره برداری هرچه صحیح تر و وسیع تر از اراضی 5)فراهم نمودن زمینه لازم جهت اجرای اصل31 قانون اساسی 6)نیل به اهداف مندرج در اصئی43و45و47 قانون اساسی بندهای یک تا چهار تقریبا واضح بوده و نیاز به توضیح خاصی ندارد. اما بند پنج به اصل43 قانون اساسی اشاره کرده است که در آن داشتن مسکن متناسب با نیاز را حق هر فرد و خانواده ایرانی دانسته و دولت را مکلف به تأمین مسکن افراد نموده است. در بندشش، به سه اصل در قانون اساسی اشاره گردیده که به طور خلاصه اصول مورد نظر را بیان می نمائیم. اصل43 قانون مذکور دولت را مکلف به تأمین نیازهای اساسی، شرایط، امکانات، کار، تنظیم برنامه اقتصادی، رعایت آزادی انتخاب شغل، منع اضرار به غیر، منع اسراف وتبذیر، استفاده از علوم افراد برای توسعه وپیشرفت کشور، جلوگیری از سلطه اقتصادی بیگانه، تأکید بر افزایش تولیدات کشاورزی ودامی و صنعتی می کند. اصل 45 اموال و ثروتهای عمومی و زمینها ی موات یا رها شده را در اختیار حکومت اسلامی قرار می دهد تا بر طبق مصالح عامه نسبت به آنها عمل نماید،همچنین تفصیل و ترتیب استفاده از هر یک را بر عهده قانون گذاشته است. اصل47 نیز با صراحت از مالکیت شخصی که از راه مشروع باشد حمایت کرده و آن را محترم شمرده است. با دقت در مطالب گذشته و اصول قانون گذاری بیان این موضوع ضروری به نظر می رسد که تمام مواد این قانون باید با توجه به ماده یک قانون تفسیر شود زیرا هدف اصلی از تنظیم این قانون در ماده یک بیان گردیده است. یادآوری می نمائیم که اصول قانون اساسی باید در تمام قوانین عادی رعایت گردد و اصول تصریح شده در این ماده نیز نیازمند توجه بیشتری می باشد. زیرا تصریح به اصول مذکور به ویژه اصل47 قانون اساسی، نشان دهنده این امر می باشد که قانونگذار با علم به این موضوع که ممکن است اجرای این قانون با حقوق افراد اصطحکاک پیدا کند اقدام به تصویب قانون کرده است و قصد تعرض به حقوق مالکین را ندارد. بنابراین در هرکجا که تردیدی در زوال مالکیت اشخاص شود باید به این اصول مراجعه نمائیم. 4-1-2-1 تعاریف 4-1-2-1-1 احیاء ماده141 قانون مدنی احیای زمین را اینگونه تعریف می کند: «مراد از احیای زمین آن است که اراضی موات و مباحه را به وسیله عملیاتی که در عرف آباد کردن محسوب می شود از قبیل: زراعت، درختکاری، بنا ساختن وغیره، قابل استفاده نمایند» بنابراین اعمال مذکور در ماده141 قانون مدنی حصری نبوده و به عنوان نمونه ذکر گردیده اند و هر دلیلی که عرف آن را آباد کردن بپذیرد می تواند به عنوان احیای زمین پذیرفته شود. البته ماده یک آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری مصوب24/3/71 علاوه بر تأیید تعریف قانون مزبور مواردی هم که احیاء محسوب نمی شوند را از باب تمثیل ذکر کرده است. متن ماده به شرح ذیل می باشد: «منظور از عمران و احیای قابل قبول مذکور در قانون زمین شهری که از این پس قانون نامیده می شود، عمومات یاد شده در مده141 قانون مدنی و مقررات بعدی در باب احیاء و عمران زمینهاست عملیاتی از قبیل شخم غیر مسبوق به احیاء، تحجیر، ریختن مصالح در زمین، حفر چاه و نظایر آن، عمران واحیاء محسوب نمی گردد» 4-1-2-1-2 زمین دایر در قانون مدنی تعریفی از زمین دایر ارائه نگردیده ولی در ماده5 قانون شهری"اراضی دایر شهری" تعریف گردیده که می توان راهگشای مناسبی برای موضوع مورد نظر ما باشد. متن ماده به شرح ذیل می باشد: «زمینهایی است که آن را احیاء و آباد نموده اند و در حال دایر و مورد بهره برداری مالک است زمینهای دایر مشمول این قانون صرفاً اراضی کشاورزی یا آیش اعم از محصور یا غیر محصور می باشد» همانطور که ملاحظه می شود در هر جای این گفتار اگر بحثی از زمین دایر به میان بیاید منظور زمینهای کشاورزی یا آیش اعم از محصور یا غیر محصور می باشد و کلیه زمین ها مشمول این قانون نمی باشد. 4-1-2-1-3 زمین بایر در مورد این نوع زمین که در فقه به زمینهای «موات عرضی یا بالعرض» معروفند نیز در قانون مدنی تعریفی ارائه نگردیده ولی ماده4 قانون زمین شهری، "اراضی بایر شهری"را این گونه تعریف کرده است: «زمینهایی است که سابقه عمران و احیاء داشته و به تدریج به حالت موات برگشته اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته و یا نداشته باشد» در نگاه اول به نظر می آید در تنظیم این ماده دقت کافی به عمل نیامده زیرا عبارت پایانی این ماده زائد به نظر می رسد. به این علت که در ابتدا ی ماده صحبت از زمینی می شود که سابقه احیاء و عمران داشته، و این ذهنیت بوجود می آید، ملکی که سابقه عمران واحیاءنداشته، اصولاً مالکی هم نداشته ونیاز به ذکر عبارت «اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته و یا نداشته باشد»نبوده است. البته اگر غالب موارد احیاء و عمران را در نظر بگیریم، این ایراد می تواند موجه باشد ولی نباید فروضی را هم که نادر است نادیده بگیریم، زیرا در فرضی ممکن است شخصی زمین را احیاء کند ولی قصد تملک آن را نداشته باشد به عنوان مثال همانطور که از مفهوم مخالف ماده143 بر می آید احیائی که به قصد تملک نباشد، ایجاد مالکیت نمی کند. 4-1-2-1-4 زمین موات این زمینها در فقه به زمینهای «موات بالذات»شهرت دارند. در مورد این نوع زمین نیز به طور اختصاصی در قانون مدنی تعریفی ارائه نگردیده ولی در قسمت انتهایی ماده27 ماده قانون مدنی اراضی موات زمینهایی تعریف شده اندکه «معطل افتاده و آبادی و کشت و زرع در آنها نباشد»با دقت در تعریف مذکور ملاحظه می نماییم که تعریف مناسبی از زمینهای موات ارائه نگردیده است. زیرا بر اساس این تعریف زمینهایی که قبلا دایر بوده ولی به عللی فعلاً معطل افتاده نیز موات محسوب می گردد. در حالی که همانطور که در تعریف زمین بایر ملاحظه کردیم این گونه زمینها جزء زمینهای بایر محسوب می گردند نه موات. البته این مساحمه در موارد دیگری نیز رخ داده است. به عنوان مثال قانونگذار در اصل45 قانون اساسی از عبارت «موات یا رها شده» استفاده نمود واین دو واژه را به یک معنی به کاربرده است که جای داشت دقت بیشتری در استفاده از این عبارت به کار برده می شد. زیرا اصول قانون اساسی به عنوان راهنما و مرجع سایر قوانین استفاده می گردد. اما این مسامحه به نحوی در ماده سه قانون زمین شهری مصوب سال1366 جبران گردیده است. متن ماده مذکور به شرح ذیل می باشد: «زمینهایی است که سابقه عمران و احیاء نداشته باشد». گویا این تعریف با تمام کوتاهی و اختصار کاملترین تعریف را (لااقل در حقوق کنونی) ارائه می دهد. زیرا در این تعریف زمینهای بایر از موات کاملا جدا گشته و تعریف جداگانه زمین بایر(البته اگر به درستی تعریف شود) تداخلی با این تعریف پیدا نمی کند. البته بعضی دیگر از حقوقدانان ماده27 قانون مدنی را به گونه ای دیگر تفسیر نموده اند. بدین نحوکه دو شرط را برای موات بودن زمین لازم دانسته اند:1-نداشتن مالک خاص2-نبودن آبادانی و کشت زرع در زمین. 4-1-2-2 نظام رسیدگی 4-1-2-2-1 تشخیص نوع زمین متن ماده12 قانون شهری به شرح ذیل می باشد: «تشخیص عمران و احیاء و تأسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات به عهده وزارت مسکن و شهرسازی است. این تشخیص قابل اعتراض در دادگاه مصالحه می باشد. تبصره1-دادگاه نسبت به اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی رسیدگی کرده و حکم لازم الاجرا خواهد داد، اعتراض به تشخیص وزارت مسکن و شهر سازی در دادگاه مانع از اجرای مواد این قانون نمی گردد. تبصره2-ملاک تشخیص مرجع مقرر در ماده12 در موقع معاینه محل در مورد نوع زمینهایی که از تاریخ22/1/1375 یوسیله دولت یا ارگانها و نهادها و کمیته ها و دفاتر خانه سازی احداث اعیانی یا واگذار شده، بدون در نظر گرفتن اعیانی یا واگذار شده، بدون در نظر گرفتن اعیانیهای مذکور خواهدبود.» 4-1-2-2-2 تشکیلات کمیسیون همانطور که در ابتدای متن ماده 12 قانون زمین شهری ملاحظه می گردد تشخیص عمران، احیاء ، تاسیسات متناسب و تعیید نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات به عهده وزارت مسکن و شهرسازی است بدیهی است اگر اجرای قانونی را که به تصویب قوه مقننه رسیده است بپذیریم، باید تشخیص نحوه اجرا را نیز به عهده ی مرجع اجرا کننده واگذار نمائیم البته این اختیار تا جایی قابل پذیرش است که مخالفتی با متن قانون نداشته باشد. این کمیسیون تنها مرجع صالح برای تشخیص عمران و احیا و تاسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات (البته زمین های موات شهری) است. کمیسیون از سه نفر نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی که به حکم معاون وزیر منصوب می شوند، تشکیل می گردد. البته در قانون اراضی شهری مصوب سال 1360، کمیسیون مذکور از سه نفر تشکیل می شد که یک نفر نماینده وزیر مسکن و شهر سازی، یک نفر نماینده وزیر دادگستری و یک نفر نماینده شهردار محل، اعضای آن را تشکیل می دادند. به نظر می آی ترکیب مذکور تا حدی سرعت کار کمیسیون را به این علت که از سه ارگان متفاوت انتخاب شده بودند، کاهش می داد، اما از این جهت که از سه ارگان حقوق مالکین را بررسی می کردند، موجه تر به نظر می آمد ولی با تغییراتی که بعداً بوجود آمد هر سه نماینده مذکور به حکم معاون وزیر مسکن و شهر سازی منصوب می شوند. محل تشکیل و دبیرخانه کمیسیون در اداره مسکن و شهر سازی هر محل است. و زیر نظر مدیر کل سازمان مسکن و شهرسازی استان مربوطه فعالیت می کند. کمیسیون با حضور کلیه اعضاء تشکیل و تصمیمات آن با اکثریت آراء اتخاذ می شود. 4-1-2-2-3 صلاحیت کمیسیون کمیسیون، صالح به اظهار نظر و صدور نظریه نسبت به پلاک هایی است که اولا توسط مراجع رسمی و ذی صلاح جهت تشخیص و تعیین ماهیت، به کمیسیون ارجاع شده ثانیاً پلاک هایی معرفی شده داخل در حوزه خدماتی،قانونی و استحفاظی شهرها باشند. 4-1-2-2-4 نحوه تشخیص در ماده شش آیین نامه می خوانیم: «کلیه مراجعی که به نحوی از انحا در ارتباط با زمین های شهری،اقداماتی از قبیل نقل و انتقال، صدور مجوز های قانونی و پروانه های حفر چاه یا ساختمانی یا غیره انجام می دهند، ملزم و موظف هستند قبل از هرگونه اقدامی بدواً نظر وزارت مسکن و شهر سازی را درباره ی نوع زمین استعلام کنند؛ مگر این که با عنایت به مقررات مربوطه نوع زمین، مشخص و معین باشد» در ادامه، ماده هفت آیین نامه بیان می کند: «مراجع در خواست کننده نظریه وزارت مسکن و شهرسازی، باید مشخصات ثبتی زمین و دونسخه رونوشت یا فتوکپی نقشه ثبتی و در صورت نداشتن نقشه یاد شده، دو نسخه کروکی دقیق زمین را که منطبق با سوابق ثبتی و وضع محل زمین است، با انعکاس موقعیت ملک روی نقشه هوایی با مقیاس مناسب (در صورت وجود نقشه هوایی) تهیه و به وزارت مسکن و شهرسازی ارسال کنند. در صورت عدم دسترسی به مدارک مالکیت، در مواردی که رأسا قصد تملک دارند، آخرین استعلام ثبتی یا صورت مجلس معاینه محل متضمن مشخصات پلاک ثبتی و جریان ثبتی و نام آخرین مالک یا مالکین که با حضور و امضای نماینده اداره ثبت تنظیم شده باشد را به کمیسیون تسلیم کنند.» دبیر خانه ی کمیسیون، پس از وصول درخواست در صورتی که مدارک لازم پیوست باشد تحقیق خواهد نمود که پلاک دولتی نباشد، زیرا طرح پلاک دولتی در کمیسیون ممنوع است. همچنین قبلاً گواهی عمران موضوع قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و یا اظهار نظری از ناحیه ی کمیسیون ماده (12) صادره نشده باشد. در صورت عدم احراز مالکیت دولت و عدم صدور گواهی عمران یا رأی کمیسیون ماده (12) مبادرت به تعیین وقت جهت تشکیل کمیسیون و عند الاقتضا بازدید اعضا از محل نخواهد کرد، اعضاء کمیسیون پس از تطبیق مدارک با محل و معاینه ظاهری محل و در صورت لزوم تحقیق از مطلعین و معتمدین مبادرت به صدور نظریه خواهند کرد. کمیسیون یک نسخه نقشه امضاء شده را به انضمام نظریه خود حداکثر ظرف یک ماه به مرجع در خواست کننده ارسال می کند. نسخه دیگر نقشه با یک نسخه از نظریه یاد شده در کمیسیون بایگانی می شود. نظریه کمیسیون که جهت یک زمین یا ملک صادر شده، برای موارد مراجعات بعدی معتبر بوده و اخذ نظریه مجدد، ضروری نیست. این موضوع از قسمت انتهایی ماده7 آیین نامه به خوبی بر می آید. در ضمن از این ماده مشخص می سود که پس از اجرای این قانون مراجعی که نیازمند داشتن زمین جهت اداره امور یا اجرای طرح های خود هستند، بایستی در خواست خود را به وزارت مسکن و شهر سازی ارسال نمایند و از اقدام مستقیم خودداری کنند. 4-1-2-2-5 اعتراض به رأی کمیسیون در قسمت انتهایی ماده 12 قانون مذکور تشخیص وزارت مسکن و شهر سازی قابل اعتراض در دادگاه صالحه عنوان گردیده است. در قانون«اراضی شهری» مصوب سال27/12/1360 مهلت ده روزه ای برای اعتراض به تصمیم کمیسیون ماده12 قانون اراضی شهری در نظر گرفته شده بود. با توجه به این که بعد از گذشت این مهلت دیگر اعتراضی از مالکین سابق پذیرفته نمی شد، مشکلات عدیده ای برای مردم ایجاد گردید که قانونگذاربا اقدامی سنجیده مهلت مذکور را حذف کرده و گامی بلند برای احترام به مالکیت خصوصی افراد برداشت. بنابراین با تصویب قانون زمین شهری بدون محدودیت در مهلت افراد ذینفع می توانستند به نظریه کمیسیون اعتراض نمایند. 4-1-2-2-6 تعیین مهلت اعتراض همانگونه که ذکر گردید، قانونگذار با علم و آگاهی به این موضوع که مالکیت خصوصی باید محترم شمرده شود، مهلت10 روزه ی اعتراض را که در قانون اراضی شهری مشخص شده بود، حذف کرده و در قانون زمین شهری لحاظ ننمود. تا بدین وسیله حقوق مالکین را تا حد امکان رعایت نماید. اما علی رغم پیش بینی قانونگذار، مجمع تشخیص مصلحت نظام در تاریخ 3/11/1370 اقدام به تصویب ماده واحده ای نمود که تمام محاسبات قانونگذار را به هم ریخت. متن ماده واحده مذکور به شرح ذیل می باشد «وزارت مسکن و شهرسازی مکلف است نظریه خود را در تشخیص نوع زمین اعم از آنچه تا کنون صادر نموده و به آن اعتراض نشده یا آنچه بعداً صادر می نماید به مالکین اعلام نماید. مهلت حق اعتراض از تاریخ اعلام سه ماه تعیین می گردد. در صورت عدم دسترسی یا استنکاف مالک از دریافت نظریه، بایستی طی دو نوبت به فاصله ده روز نظریه مذکور، در روزنامه کثیر الانتشار آگهی، تا سه ماه از تاریخ آخرین آگهی، مدعیان می توانند اعتراض خود را به دادگاه تسلیم نمایند. در صورت عدم وصول اعتراض در مهلت مذکور، تشخیص قطعی و لازم الاجرا است. ناگفته نماند که در ماده واحدۂ مجمع، اصل بر این است که نظریه باید اعلام شود. و در صورت عدم دسترسی و یا استنکاف مالک اعلان گردد. بنابراین در صورت اعتراض مالک، سازمان مسکن و شهرسازی باید یکی از دو نکته زیر را اثبات نماید: 1-مالک در دسترس نبوده 2-مالک در دسترس بوده و از گرفتن نظریه استنکاف نموده است. ذیلا ً به نمونه ای از لایحه اعتراضی سازمان مسکن و شهرسازی اشاره می گردد تا مطالب گفته شده روشنتر گردد. «...قضات محترم دادگاه تجدید نظر ...بدواً به استحضار می رساند: پیرو دفاعیات سابق خصوصاً لایحه قدیمی به شماره 29574/940 مورخ 7/9/1379 مضبوط در پرونده و با توجه به مدارک استنادی ضمیمه تقدیمی آن دائر به ابلاغ نظریه کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری اساساً دعوی تجدید نظر خواه به لحاظ انقضاء مهلت اعتراض قابلیت استماع نداشته و به جهت قطعیت رأی کمیسیون ماده 12 دعوی تجدید نظر خوانده محکوم به رد بوده و می باشد». هر چند که به متن دادنامه دادگاه بدوی دسترسی نداشتیم، ولی با دقت در لایحه اعتراض سازمان مسکن و شهرسازی به وضوح مشخص می باشد که شخصی خارج از مهلت مقرر قانونی به نظریه کمیسیون اعتراض کرده و دادگاه بدوی نیز اعتراض وی را پذیرفته است. اینجاست که نقش قضات محترم در اجرای عدالت به وضوح به چشم می خورد. و می توانند با آراء خود از اجرای مصوبه ها و مقرراتی که خلاف روح قانون می باشد و عدالت نیز آن را موجه نمی داند جلوگیری کنند. 4-1-2-2-7 بار اثباتی مطابق اصول عملیه اعتراض مالک به تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی کافی است. و وزارتخانه مذکور می بایست موات بودن را اثبات نماید. زیرا مالک به موجب تصرف یا سند مالکیت یا هر دلیل دیگری به عنوان مالک شناخته می شود و این وزارتخانه است که بر خلاف اصل ادعایی می کند و ادعای موات بودن زمین را دارد. ولی رویه عملی دادگاهها بدین صورت می باشد که مالک باید اثبات نماید که ملک مذکور موات نمی باشد. البته در زمینهایی که برای آنها اسناد مالکیت صادر گردیده است، وجود سند در دست مالک، نشانگر این موضوع می باشد که مالک، زمین را به قصد تملک احیاء کرده و بعد از آن توانسته است سند مالکیت دریافت کند. یا زمین از کسی ملک را احیاء کرده است به وی انتقال یافته است. حال اگر احیاء سابق زمین را پذیرفته باشیم، طبق تعریفی که از زمین موات و بایر گردید، دیگر نمی توان زمین مذکور را موات دانست. حتی اگر به حالتی برگشته باشد که آبادانی در آن دیده نشود. در ضمن این استدلال که در گذشته بعضی افراد، بدون احیاء زمین برای زمین موات سند مالکیت دریافت نموده اند نیز نمی تواند دلیل مناسبی برای تحمیل اثبات موات نبودن به عهده مالک باشد. زیرا اگر سندی در گذشته صادر گردیده، پس از طی مراحل قانونی بوده و اثبات خلاف قانون بودن آن نیز به عهده مدعی است که در فرض موجود وزارت مسکن و شهرسازی می باشد. البته طی تحقیقی که از وزارت مسکن و شهر سازی به عمل آمد و مستند به هیچ مدرکی نیست، وزارت مسکن و شهرسازی اعتقاد دارد که معترضین، مدعی اشتباه بودن تشخیص کمیسیون می باشند. بنابراین وی باید بار اثبات خلاف قانون بودن نظریه را به دوش بکشد. برای اثبات موات نبودن زمین هر ادله ای پذیرفته می شود ولی باید یادآوری نماییم که طبق ماده یک آیین نامه قانون زمین شهری مواردی از قبیل شخم غیر مسبوق به احیاء، تحجیر، ریختن مصالح در زمین، حفر چاه و نظایر آن احیاء و عمران محسوب نمی شود. در عمل نیز مالکین، به دلایلی از قبیل نقشه های هوایی، عکس های هوایی و دلایلی از نظیر قرار داشتن در بافت زراعی دست آویز می شوند. وچون تشخیص این مسائل نیز از توان دادگاه خارج است عملاً موضوع به کارشناسی ارجاع می شود. 4-1-2-2-8 رعایت تشریفات در کمیسیون در جهت اجرای این قانون مسائل شکلی خاصی هم باید رعایت گرددکه عدم رعایت این مسائل باعث ابطال مراحل بعدی و در نتیجه ابطال تملک می گردد که ذیلا به آنها اشاره می گردد: 1-ارجاع توسط مرجع ذیصلاح: کمیسیون فقط نسبت به پلاک هایی اظهار نظر می کند که توسط مراجع رسمی و ذیصلاح جهت تشخیص و تعیین ماهیت ارجاع می شود. بنابراین کمیسیون مذکور به غیر از مواردی که نیاز به زمینی داشته باشد و نیاز مزبور نیز توسط مرجع ذیصلاح تأیید گردیده باشد، نمی تواند رأساً نسبت به هیچ پلاکی اظهار نظر نماید. 2-داخل حوزه شهر بودن پلاک ها: رسیدگی به پلاک های خارج از حوزه خدماتی، قانونی و استحفاظی شهر در صلاحیت کمیسیون مذکور نبوده و کمیسیون فقط نسبت به پلاک هایی اظهار نظر می کند که داخل در حوزه های مذکور باشد این موضوع در ماده دو قانون زمین شهری ذکر گردیده و علاوه بر شهرها، شهرک ها نیز ذکر گردیده است. 3-ممنوعیت طرح پلاک دولتی:پلاک های دولتی قابلیت طرح در کمیسیون را ندارند زیرا منطقی نیست که دولت سندی را تملک کند و دوباره برعلیه خود اقدام نماید. 4-عدم صدور گواهی عمران: این مورد نیز به دلایلی که در بند قبلی گفته شد قابلیت طرح ندارد. 5- عدم صدور رأی قبلی توسط کمیسیون: هر پلاک فقط یک بار می تواند موضوع تشخیص کمیسیون قرار گیرد و ابطال نظریه قبلی فقط با رأی دادگاه ممکن خواهد بود. 6-بازدید اعضاء از محل و تطبیق مدارک با محل: این مورد نیز از مواردی است که برای پیشگیری از صدور نظریه های خلاف قانون پیش بینی گردیده است. در صورت لزوم تحقیق از مطلعین و معتمدین نیز پیش بینی گردیده است. 7-لزوم شرکت تمام اعضاء در کمیسیون: شرکت تمام اعضاء در کمیسیون الزامی بوده و عدم حضور حتی یک عضو باعث ابطال نظریه کمیسیون می باشد. 8-لزوم اتخاذ رأی اکثریت: رأی با اثریت آراء (دونفر از سه نفر) اتخاذ می گردد. 9- عدم وجود قلم خوردگی و یا لاک گرفتگی در رأی: این مورد نیز از مواردی است که مانع سوء استفاده های احتمالی خواهد شد و می توان گفت یکی از ویژگی های تمامی آراء می باشد. 10- ذکر مشخصات دقیق پلاک: این موضوع یکی از بحث برانگیز ترین موضوعات می باشد. زیرا در بعضی از آراء کمیسیون، نام مالک درج نمی گردد و مورد اعتراض مالکین قرار نمی گیرد . البته این اعتراض می تواند موجه باشد.زیرا اکثر مالکان مشخصات ملک خود را نمی دانند و این جهل نیز در عرف پذیرفتنی است. با توجه به تحقیقی که به عمل آمد ولی مستندی درباره ی آن در دسترس نیست،مشخص گردید که بعضی از دادگاهها ایراد مزبور را می پذیرند وعنوان می نمایند؛ آگهی هایی که بدون نام مالک انتشار یابد احتمال علم مالک به صدور نظریه نسب به ملک وی حتی در صورت حضور مالک در محل نیز بسیار کم می باشد، زیرا اکثر افراد شماره ملک خود را به خاطر نمی سپارند. همانطور که قبلاً نیز گفته شد در مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام ، اصل بر اعلام می باشد و در صورت عدم امکان یا عدم دسترسی به مالک باید اعلان شود. این اعلان باید به گونه ای انجام گردد که تا حد امکان حقوق مالک رعایت گردد. البته بهتر است در این مورد بین کسانی که سند مالکیت دارند و دیگران قائل به تفکیک شد. زیرا در مورد دسته ی اول به علت ثبت نام مالک در دفتر املاک در دفتر املاک اداره ثبت اصولاً امکان شناسایی مالک وجود دارند. ولی در مورد دسته ی دوم این امکان برای سازمان مسکن و شهر سازی وجود ندارد. والزام سازمان مسکن و شهر سازی به پیدا کردن مالک نیز منطقی به نظر نمی رسد. 11-مستدل بودن رأی: رأی کمیسیون باید مستدل و متکی به دلایل و شواهد باشد. این مورد نیز از ویژگی های تمامی آراء می باشد. 4-1-2-2-9 حقوق دارنده سند رسمی مالکیت در صورت وارد بودن اعتراض دو حالت وجود دارد: یا زمین فقط به تملک دولت در آمده و هیچ گونه اقدامی اعم از حقوقی ومادی بروی آن انجام نگرفته است. ویا بعد از تملک، بر روی زمین اقدامی انجام گرفته است. در مورد اول به نظر میرسد با بقای عین و عدم انجام اقدام خاص بر روی زمین استرداد عین زمین ممکن نباشد. ولی در موردی که بر روی زمین عملیاتی از قبیل احداث مسکن و...انجام شده باشد حسب مورد زمین معوض، قیمت روز، قیمت عادلانه و یا قیمت منطقه ای پرداخت خواهد شد. 4-1-3 ابطال اسناد رسمی در اراضی موات خارج از محدوده شهر برای تشخیص اراضی موات خارج از محدوده شهر قانونی تحت عنوان « قانون مرجع تشخیص اراضی اموات وابطال اسناد آن» به صورت ماده واحده ودر پنج تبصره در تاریخ30/5/1365به تصویب رسیده است. به موجب ماده واحده «...کلیه اسناد و مدارک مربوط به غیر دولت اعماز رسمی و غیر رسمی مربوط به اراضی موات(یا سند مربوط به قسمتی از اراضی که موات باشد) واقع در خارج از محدوده استحفاظی شهرها به استثناء اراضی که توسط مراجع ذیصلاح دولت جمهوری اسلامی ایران واگذار شده است، باطل و این قبیل اراضی در اختیار دولت جمهوری اسلامی ایران قرار می گیرد تا در جهت تولید محصولات کشاورزی و صنعتی، ایجاد اشتغال و مصارف عام المنفعه و بر طرف ساختن نیاز دستگاه های دولتی و نهاد های انقلاب اسلامی و شهر داری ها و ایجاد مسکن و واگذاری زمین برای کسانی که مسکن ندارند حسب مورد بر اساس مقررات مربوطه اعلام نماید. ادارات ثبت اسناد مکلفند حسب اعلام هیأت های واگذاری زمین، نسبت به ابطال سند آن ها و صدور سند به نام دولت جمهوری اسلامی ایران، اقدام نمایند. 4-1-3-1 تعاریف 4-1-3-1-1 اراضی موات با توجه به اینکه در بخش پیشین در مورد زمینهای موات توضیحات لازم ارائه شد از تکرار کلام خودداری و به تعریف ذکر شده در ماده یک آیین نامه قانونی مذکور بسنده می کنیم. به موجب این ماده تعریف اراضی موات از نظر اجرای این قانون زمینهایی است که سابقه احیاء و بهره برداری ندارد و به صورت طبیعی مانده و افراد به صورت رسمی و غیر رسمی برای آنها سند تهیه کرده اند. ناگفته نماند که این تعریف مربوط به زمینهای موات خارج از محدوده شهر بوده و زمینهای موات داخل محدوده شهر به موجب قانون زمین شهری تعریف شده اند. 4-1-3-2 نظام رسیدگی 4-1-3-2-1 محدوده رسیدگی همانگونه که در بخش پیش عنوان شد، صلاحیت کمیسیون قانون زمین شهری مربوط به زمینهای مواتی است که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهر و شهرکها می باشند. ولی این قانون راجع به زمینهایی است که خارج از محدوده استحفاظی شهرها می باشد.این موضوع به صراحت در متن ماده واحده ذکر شده است. 4-1-3-2-2 مرجع تشخیص مرجع تشخیص موات بودن اراضی خارج از محدوده به موجب تبصره یک قانون مذکور، به عهده وزارت کشاورزی می باشد که از طریق هیأت7 نفره اقدام می نماید. بعد از پیروزی شکوهمند انقلاب اسلامی و به دنبال بلاتکلیفی که در بخش زمین در سطح کشور بوجود آمد بسیاری از مالکین با زارعین ساکن روستاها دچار اختلاف شده و برخی از آنان اراضی خود را رها کرده و به علت تضادی که با اهالی روستاها داشتند اراضی آنها توسط زارعین تصرف و تحت کشت قرار گرفت در بعضی از نقاط کشور نیز گروههایی ضد انقلابی به منظور کسب محبوبیت اقدام به تقسیم اراضی مالکین بین کشاورزان نمودند و در مجموع ضرورت تعیین مرجعی که بتواند پاسخگوی در خواست متقاضیان زمین بوده و به اختلافات مالکیت اراضی رسیدگی کند به شدت احساس می شد لذا چند نفر از مراجع تقلید از طرف شورای انقلاب ماموریت یافتند که طرحی ارائه دهند تا مشکلات ایجاد شده را سامان بخشد بنابراین طرح قانون نحوه احیاء و واگذاری اراضی کشاورزی در حکومت جمهوری اسلامی ایران تهیه و در تاریخ26/1/59 به تصویب شورای انقلاب رسید و در راستای همین قانون هیاتهای هفت نفره در اجرای بندهای الف، ب، ج، د قانون مجاز به واگذاری اراضی موات و منابع ملی بایر و دایر شدند لکن پس از مدت کوتاهی بدنبال مشکلاتی که در اجرای بندهای ج و د آمد به فرمان رهبر کبیر انقلاب اسلامی اجرای این دو بند متوقف گردید اما از بدو تصویب قانون فوق در اجرای بندهای الف و ب (اراضی موات و منابع ملی) به کشاورزان کم زمین و بی زمین وعلاقه مندان به شغل کشاورزی در قالب تعاونیهای مشاع و شرکتهای سهامی زراعی و تعاونی تولید واگذار می شود که بسیاری از ساکنین روستاها که فاقد زمین کشاورزی بودند با دریافت زمین اشتغال یافته و در روستاها باقی ماندند و در بسیاری از مناطق مهاجرت معکوس انجام شده و افرادی که از روستاها مهاجرت کرده بودند مجدداً به روستاها بازگشتند که با استقرار آنها در کنار اراضی واگذاری روستاهای جدید تشکیل گردید در اجرای قانون مزبور گام مهمی در اجرای عدالت اجتماعی برداشته شد. 4-1-3-2-3 ترکیب هیأت ترکیب هیأت به موجب تبصره 2 لایحه قانونی اصلاحیه نحوه واگذاری و احیاء اراضی به شرح ذیل می باشد: 1) دو نفر نماینده وزارت کشاورزی 2) یک نفر نماینده وزارت کشور یا استانداری محل 3) یک نفر نماینده جهاد سازندگی 4) یک نفر نماینده حاکم شرع و ولی امر 5) دو نفر نماینده مردم ده به تأیید نماینده حاکم شرع 4-1-3-2-4 تشکیل هیأت و تصمیم گیری به موجب ماده 2 آیین نامه، هیأت با حضور حداقل چهار نفر تشکیل و نظریه خود را طی صورت جلسه ای اعلام خواهد نمود و آراء اکثریت با حداقل سه نفر ملاک خواهد بود که یکی از آنها باید حاکم شرع باشد. به موجب این آیین نامه شرایط ذیل باری تشکیل جلسه اتخاذ تصمیم الزامی است. حضور حداقل 4نفر رأی اکثریت با حداقل سه نفر:لازم به ذکر است که صرف بودن سه رأی، کافی برای صدور رأی نیست چرا که آیین نامه حداقل لازم برای تصمیم گیری اعلام کرده و در هر صورت باید اکثریت اعضاء حاضر در جلسه نظر به موات بودن زمین داشته باشند. به عنوان مثال اگر در جلسه ای، تمامی اعضاء حضور داشته باشند صرف موافقت سه عضو کفایت نمی کند چرا که اکثریت لازم برای تصمیم گیری موجود نیست همین طور است زمانی که جلسه با پوشش عضو تشکیل می شود، زیرا در آیین نامه از عبارت«اکثریت با حداقل سه نفر»استفاده شده است. حضور حاکم شرع در جلسه لازم به ذکر است که دیوان عدالت اداری در مورخه30/4/75 به موجب دادنامه شماره70ماده 2 آیین نامه مذکور را به دلیل اینکه تشکیل جلسه با تعداد کمتر از7 نفر را تجویز کرده بود خلاف قانون تشخیص و به استناد قسمت دوم ماده25 قانون دیوان عدالت اداری ابطال نموده ولی متعاقب آن در تاریخ28/2/75 در نامه شماره ه/74/145 بنا به تشخیص رهبر معظم انقلاب مدظله العالی، دستور اجرای دوباره آیین نامه موصوف صادر شد و رأی دیوان عدالت اداری به شرح ذیل کان لم یکن الغاء گردید. «نظر به اینکه متعاقب صدور رأی شماره70-30/4/1375 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در خصوص ابطال ماده2 آیین نامه اجرایی قانون ابطال اسناد اراضی موات، رهبر معظم انقلاب مد ظله العالی دستور اجرای آیین نامه موصوف را همانند گذشته به نحو موجود صادر فرموده اند، بنابراین موردی برای اجرای رأی هیأت عمومی باقی نمانده و رأی فوق الذکر کان لم یکن و ملغی الاثر اعلام می گردد» 4-1-3-2-5 نحوه ابلاغ به موجب تبصره یک ماده سه آیین نامه مزبور در صورتی که زمین، موات اعلام گردد ودارای سابقه ثبتی و مالک باشد، هیأت ها بایستی بلافاصله مراتب را در صورت مشخص بودن آدرس مالکین به آنها ابلاغ و الا به فاصله15 روز در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار مرکز و یکی از روزنامه های محلی، (در صورت وجود و یا سایر وسایل ممکن و معمول جهت اطلاع مالکان ذیربط) در دو نوبت آگهی نمایند. همانگونه که ملاحظه می گردد ایراداتی که در قانون زمین شهری در خصوص نحوه ابلاغ موجود بوده تا حدی در این قانون وجود نداشته و حقوق مالکین نسبتا رعایت گردیده است. 4-1-3-2-6 قابلیت اعتراض در تبصره 1 ماده واحده، عنوان شده که «... در صورتی که متصرف فعلی، منکر موات بودن زمین باشد، از طریق دادگاه صالح اقدام به عمل می آید...» در تبصره یک ماده سه آیین نامه نیز به صراحت ذکر شده که رأی هیئت قابل اعتراض در دادگاه صالحه می باشد ومالکان اراضی می توانند اعتراض خود را به دادگاه صالحه تسلیم و یا برای هیأت های 7 نفره ارسال دارند. چنانچه برای هیأت 7 نفره ارسال نمایند، هیأت بلافاصله پرونده را جهت رسیدگی به دادگاه صالحه ارسال خواهد نمود. 4-1-3-2-7 مهلت اعتراض نه در قانون نه در آیین نامه، مهلتی برای اعتراض مشخص نگردیده ولی مشخص نیست به چه علت تبصره2 ماده3 آیین نامه عنوان کرده که «...پس از قطعیت رأی، اعم از این که اعتراض به آن نشده و یا پس از اعتراض، دادگاه رسیدگی و رأی قطعی مبنی بر موات بودن زمین صادر گردد به شرح زیر اقدام خواهد شد...» لذا به نظر می رسد محدودیتی در مهلت اعتراض وجود ندارد ولی این بدان معنی نیست که رأی هیأت قابل اجرا نباشد لذا به نظر می رسد، رأی هیأت قابل اجرا باشد مگر در صورتی که اعتراضی به هیأت یه به دادگاه واصل شود، تفسیری که هر چند با قسمتی از آیین نامه مطابقت ندارد ولی هم حقوق مالکین را حمایت نموده وهم روند عملی اجرای قانون را متوقف نمی سازد. ولی به هر حال این بدان معنی نیست که این تفسیر، دقیق و کامن می باشد و در این زمینه اصلاح قانون و تعیین مهلت لازم، لااقل برای اجرای تصمیم هیأت، ضروری به نظر می رسد. 4-1-3-2-8 نحوه ابطال اسناد مالکیت به موجب بند ج از تبصره 2 ماده3 آیین نامه در صورتی که زمین دارای سند مالکیت باشد، با ارسال رأی قطعی، مبنی بر موات بودن آن اعم از که سند مالکیت قبلی در اختیار هیئت هفت نفره باشد که ارائه دهد یا در اختیار هیئت نباشد بلافاصله، اداره ثبت محل مکلف است سند قبلی را ابطال و سند مالکیت جدید به نام دولت صادر نماید. در خصوص قانون زمین شهری، علیرغم اهدافی که در ماده یک قانون مذکور به آنها اشاره شد ملاحظه می کنیم که به علت تغییراتی که در قانون به وجود آمد و بعضاً ایراداتی در اجرای قانون آنگونه که باید نظر قانونگذار تأمین نگردید. اولاً: بسیاری از زمینهای تملک شده، دست نخورده در اختیار دولت قرار گرفت و در عمل دارایی دولت افزایش یافت. ثانیاً: اگر این زمینها در دست مالکان آنها باقی می ماند، چه بسا با پیگیری جدی تری عمران و احیاء می شد و در عمل نیز از این طریق ازدیاد عرضه ایجاد می شد. در حالی که در وضعیت کنونی فقط دارایی دولت افزایش و دارایی مردم کاهش یافته و در نتیجه کمبود عرضه به وجود می آید و در اثر کمبود عرضه نیز افزایش قیمت خواهیم د اشت. ثالثاً: اصولی که در ماده یک قانون زمین شهری به آن اشاره شد و به ویژه اصل47 در بسیاری موارد رعایت نمی گردد. 4-2 ابطال اسناد رسمی در قانون ابطال اسناد فروش رقبات آب و اراضی موقوفه وقف به موجب ماده55 قانون مدنی عبارت است از اینکه عین مال حبس و منافع آن تسبیل شود. جمع این واژه اوقاف است. به مال و زمین وقف شده،موقوفه گفته می شود. وقف از جمله عقود معینی است که در فقه امامیه از اعتبار خاصی برخوردار می باشد. «موقوفه»صفت مال یا دسته ای از اموال استکه پیش از این، «ملک» بوده اند و در نتیجه ی قرار گرفتن در فرایند حقوقی وقف، به «موقوفه» بدل شده اند. وقف ملک و مال نماد ترقی مفاهیم اصیل انسانی از قبیل ایثار و عدالت اجتماعی است؛ چرا که وقف مال موجب خروج آن از مالکیت واقف می شود. خارج کردن مال از مالکیت از ویژگی های حق مالکیت است. اما انسان به راحتی حاضر نیست مالی را که با تلاش بسیار تملک کرده، از مالکیت خود خارج کند، مگر اینکه انگیزه های انسانی والایی داشته باشد که او را به «وقف» مال به قصد رفع نیازهای هم نوعان ترغیب نماید. فقیهان شیعه و سنی برای ضابطه مند کردن رفع چنین نیازی و کارآمد تر کردن آن، عقد معین«وقف» را طراحی و پیشنهاد کرده اند، هرچند در این پیشنهاد اختلاف نظرهایی دیده می شود. با این حال، قانونگذار در سال1307با گزینش نظرات برخی از فقیهان، این قالب فقهی را برای بر طرف کردن خلأ تقنینی در قالب یکی از مباحث قانون مدنی وضع و تصویب کرد. از آن سال تا کنون تغییری در این قانون ایجاد نشده است.هرچند بنا به ضرورت ها و نیازهای پیش آمده قانونگذار وادار به وضع وتصویب قوانین مکمل دیگری شد، بی آن که به منطقی که در قانون مدنی بود، وفادار باشد. این امر هرچند از جهت پیشرو بودن قانونگذار به پاسخ واداشتن قوانین پسندیده است، اما از قبح ابتناء قوانین بر مبنای متناقص نمی کاهد و باید با رویکرد جدید این نقص را از میان برد. نمونه ی بارز این نقص آن است که قانون مدنی در گفتار وقف، بدون توجه به «شخصیت حقوقی یافتن» موقوفات وضع و تصویب شده است، در حالی که قوانین بعدی، که هویت خود را از مواد قانون مدنی در گفتار وقف می یابند، موقوفات را دارای «شخصیت حقوقی» می دانند. وقف از جمله عقود لازم می باشد. بنابراین بعد از انعقاد وقف، واقف نمی تواند از آن برگردد و اختیار هرگونه تصرفی در عین موقوفه را از دست می دهد. این است که ماده 61 قانون مدنی در عبارتی مفصل بیان می کند: «وقف بعد از وقوع آن به نحوه صحت و حصول قبض لازم است و واقف لازم است و واقف نمی تواند از آن رجوع کند یا در آن تغییری بدهد یا از موقوف علیهم کسی را خارج کند یا کسی را داخل موقوف علیهم نماید یا با آنها شریک کند یا اگر در ضمن عقد متولی معین نکرده بعد از آن متولی قرار دهد یا خود به عنوان تولیت دخالت کند» یکی دیگر از مواردی که قانونگذار در آن صراحتاً ابطال اسناد رسمی را تجویز نموده است، «قانون ابطال اسناد فروش رقبات آب و اراضی موقوفه» می باشد. این قانون در تاریخ28/1/1362 به تصویب رسیده است. البته با همین نام و موخر بر این قانون در تاریخ25/11/71به تصویب رسیده و تفاوتهایی در این دو قانون به چشم می خورد که در جای خود بحث خواهد شد. پس از ذکر مختصری از عقد وقف و ویژگی های آن، اینک به بررسی قوانین تصویب شده در این خصوص می پردازیم. همانگونه که قبل ذکر شد قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه در هر دو مرحله با نامهای یکسان درتاریخ28/1/63 و25/11/71 به صورت ماده واحده به تصویب رسید، از آنجایی که قانون تصویب شده در سال71 موخر بر قانون سال 63 می باشد و تبصره پایانی این قانون کلیه قوانین و مقررات مغایر با این ماده و تبصره های آن را لغو و کان لم یکن اعلام کرده است اصولاً دلیلی برای استناد به قانون قبلی وجود ندارد ولی از آنجائی که در تاریخ 19/12/1380 تبصره های 5 و 6 تحت عنوان قانون الحاق دو تبصره به ماده واحده قانون ابطال اسناد فروش رقبات آب و اراضی موقوفه به قانون سال63 عبارت « کلیه موقوفات» را به طور مطلق به کار برده و قانون سال 71 از عبارت «کلیه موقوفات عام» استفاده کرده، این نظر را تقویت می کند که قانون موخر در قسمتی که مربوط به موقوفات عام می باشد قانون مقدم را نسخ کرده است و در مورد موقوفات خاص، قانون سال63 همچنان باقی بوده و قابل استناد است. متن ماده واحده سال63 عنوان می کند «از تاریخ تصویب این قانون کلیه موقوفاتی که بدون مجوز شرعی به فروش رسیده یا به صورتی به ملکیت در آمده باشد به وقفیت خود برمیگردد و اسناد مالکیت صادر شده باطل واز درجه اعتبار ساقط است». وقف از جمله عقودی است که آثار خاص و منحصر به فردی دارد از جمله اینکه مال موقوفه شخصیت حقوقی پیدا می کند و از ملکیت واقف خارج می شود. لذا پس از وقوع، واقف مالکیتی نسبت به آن ندارد و اداره مال موقوفه حسب مورد بر عهده متولی و یا اداره اوقاف خواهد بود. فروش مال موقوفه نیز در شرایط استثنائی تجویز شده است از قبیل اینکه بیم خراب شدن به طوری که انتفاع از آن ممکن نبوده و عمران آن متعذر باشد یا کسی برای عمران آن حاضر نشود و همچنین در صورتی که بیم سفک دماء برود. لذا با وجود این شرایط بیع مال موقوفه محکوم به بطلان خواهد بود. لذا بعضی از افراد بدون ملاحظه و دقت در این موضوع نسبت به فروش مال موقوفه اقدام نموده و خریداران نیز نسبت به دریافت سند مالکیت اقدام نموده اند و همچنین بعضاً در قوانین قبل از انقلاب مشاهده گردید که قانون، اجازه انتقال اراضی موقوفه را به افراد اعطاء کرده است. لذا بعد از انقلاب اسلامی و پیرو شرایط دینی حاکم بر قوانین، قوانینی که مغایرت با شرع داشتند به گونه ای برچیده شده و قوانین جدیدی جایگزین آنها شده اند. به عنوان مثال «قانون اجازه تبدیل به احسن و واگذاری دهات و مزارع موقوفه عام به زارعین صاحب نسق» مصوب 21/1/1350 که به صورت ماده واحده تصویب شده اعلام می کند که «وزارت تعاون وامور روستاها مکلف است دهات و مزارع موقوفه عام مشمول مقررات ماده 2 قانون مواد الحاقی به قانون اصلاحات اراضی مصوب27/10/41 را طبق قوانین و مقررات مرحله اول اصلاحات ارضی خریداری و بین زارعین صاحب نسق تقسیم و به آنها منتقل نمایند» ولی بعد از انقلاب قانون ابطال اسناد فروش رقبات مقرراتی مغایر با قانون قبلی مقرر کرده و حکم به ابطال اسناد فروش رقبات مقرراتی مغایر با قانون قبلی مقرر کرده و حکم به ابطال اسناد منتقل شده به وسیله قانون مذکور را می دهد. به موجب تبصره 2 قانون ابطال اسناد فروش رقبات «کلیه املاک مزروعی که در اجرای قانون اجاره تبدیل به احسن و واگذاری دهات و مزارع موقوفات عام مصوب2/2/1350 به زارعین صاحب نسق انتقال و بین آنان تقسیم شده با حفظ مصلحت وقف با متصرفین و زارعان صاحب نسق با رعایت حقوق اکتسابی آنان اجاره نامه تنظیم می شود» 4-2-1 تعاریف ماده یک آیین نامه تعاریف مربوط به قانون را به شرح ذیل تعریف کرده است: 4-2-1-1 مصلحت وقف عبارتست از تأمین نظر واقف، تأمین منافع موقوفه وموقوف علیهم و کلاً رعایت غبطه وقف. از عبارت اخیر مشخص می گردد که قانونگذار مصلحت وقف را منحصر با تأمین نظر واقف و تأمین منافع موقوفه ندانسته و با عبارت« کلاً رعایت غبطه وقف» هر گونه اقدامی که بر خلاف رعایت غبطه وقف باشد را بر خلاف مصلحت وقف دانسته است. امری که هر چند روشن بود ولی با تصریح قانونگذار هر گونه تفسیر محدود شده است. 4-2-1-2 متصرف از نظر مقررات این آیین نامه به اختلاف مورد عبارت خواهد بود از زارعین صاحب نسق یا قائم مقام آنان، مالکین اعیان و یا اشخاصی که به نحوی از انحاء عرصه و یا عرصه و اعیان موقوفه تبدیل و یا فروخته شده را در ید و تحت اختیار دارند. از عبارت قائم مقام مشخص می شود که منتقل الیه نیز مشمول این تعریف خواهد شد. چرا که یکی از مصادیق بارز قائم مقام، منتقل الیه می باشد. 4-2-1-3 حقوق مکتسبه متصرف عبارتست از هر نوع حقی که به نحوی از انحاء برای متصرف تحت شرایط معینی حاصل شده باشد از قبیل مالکیت اعیان، تحجیر، حقوق کسب و پیشه، حق نسق زارعانه، حفرچاه، غرس اشجار و غیره. از عبارت «از قبیل» در ابتدای مثالها و «غیره» در انتهای عبارت به خوبی بر می آید که حقوق نام برده شده در قانون من باب مثال و شاید حقوقی است که معمول و متداول است ولی هرگونه حقوق دیگر که بتوان برای متصرف تصور نمود داخل در تعریف فوق خواهد بود. 4-2-1-4 مجوز شرعی عبارتست از گواهی که براساس ضوابط شرع مقدس اسلام در مورد تبدیل به احسن و فروش اموال موقوفه که توسط مجتهد جامع الشرایط صادر شده یا بشود. 4-2-1-5 زارع صاحب نسق کسی است که مالک زمین نبوده و با دارا بودن یک یا چند عامل زراعتی شخصاً و یا با کمک خانوار خود در اراضی معینی از موقوفه زراعت می نماید و مقداری از محصول را به صورت نقدی یا جنسی به موقوفه می دهد. البته این تعریف در آیین نامه قانون سال71 نیز تکرار وعبارت «ونسق مورد زراعت وی مشمول قوانین اصلاحات ارضی بوده است» نیز به آن اضافه شده است. 4-2-2 نظام رسیدگی 4-2-2-1 نحوه ابطال اسناد نحوه اقدام ادارات اوقاف در ماده2 آیین نامه مشخص گردیده، البته در آیین نامه مذکور، ترکیب کمیسیون و نحوه تصمیم گیری به وضوح مشخص نگردیده ولی این نواقص در قانون سال71 مرتفع شده و به نحوی که در ماده2 آیین نامه قانون مذکور می خوانیم «ادارات اوقاف و امور خیریه و متولیان موقوفات مکلفند با توجه به سوابق ثبتی، موقوفات عامه ای را که به فروش رسیده یا به صورتی به ملکیت اشخاص درآمده است، صورت برداری و همراه با مستندات و دلایل به سازمان اوقاف و امور خیریه ارسال نمایند. سازمان اوقاف ضمن مطلع نمودن متصرف یا متصرفین این موقوفات و یا اشخاص ذینفع دیگر، موضوع را به کمیسیون ارجاع می کند، کمیسیون مذکور نظر خود را در مورد جواز شرعی فروش یا تبدیل رقبات، با توجه به اسناد و مدارک ارائه شده اداره اوقاف و متولی ذیربط و همچنین اشخاص ذینفع در موقوفه اعلام می نماید. در صورتی که تبدیل و فروش رقبه موقوفه به نظر کمیسیون با مجوز شرعی انجام شده باشد معامله تأیید می شود و در غیر این صورت نظر نماینده ولی فقیه و سرپرست سازمان اوقاف و امور خیریه دایر بر بطلان سند فروش یا تبدیل موقوفه همزمان با سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و متصرف یا متصرفین و یا اشخاص ذینفع در موقوفه ابلاغ می شود. ادارات ثبت براساس این تصمیم نسبت به بطلان سند در سوابق ثبتی و دفاتر مربوط و صدور سند جدید به نام موقوفه اقدام خواهند نمود. همانگونه که ملاحظه می گردد، نظر نماینده ولی فقیه و سرپرست سازمان اوقاف برای بطلان سند کافی بوده و قانون، ادارات ثبت را مکلف کرده است تا براساس این تصمیم نسبت به ابطال سند اقدام نمایند. در مورد اراضی واگذار شده مستند به قانون اجازه تبدیل به احسن نیز به شرح ذیل تعیین تکلیف شده است: در صورتی که موقوفات مذکور به دولت (وزارت کشاورزی) واگذار شده ولی تاکنون اسناد فروش آن با زارعین تنظیم نگردیده نمایندگان اداره اوقاف و اداره کشاورزی محل و متولیان مربوط در دفتر تنظیم کننده سند حاضر و بطلان سند را اعلام و مراتب را در دفاتر و هامش سند قید و به وسیله دفترخانه موضوع به اداره ثبت محل اعلام خواهد شد. هرگاه موقوفه مزروعی پس از انتقال به دولت با تنظیم سند رسمی به زارعین مربوطه واگذار شده باشد ادارات اوقاف و متولیان صورت مشخصات و مستندات اینگونه موقوفات مزروعی را به ادارات ثبت محل ارسال و درخواست می نمایند که انتقالات مذکور کان لم یکن تلقی و پس از اصلاح دفاتر و سوابق ثبتی نسبت به صدور اسناد مالکیت به نام موقوفه اقدام و مراتب را به کلیه دفاتر اسناد رسمی اعلام دارند. 4-2-2-2 ترکیب کمیسیون به موجب ماده 2 آیین نامه قانون سال 71 که در تاریخ 3 اردیبهشت سال 1374 به تصویب رسیده است کمیسیون مرکب از سه نفر فقیه صاحب نظر است که با انتخاب و زیر نظر نماینده ولی فقیه در سازمان اوقاف تشکیل می شود البته در ماده 2 آیین نامه سال 63 عنوان شده بود که کمیسیون مرکب از افراد صاحب نظر در این مورد تصمیم گیری خواهند کرد و تعداد اعضای کمیسیون مشخص نبود و این نقص در آیین نامه موخر مرتفع شد ولی همچنان اکثریت لازم برای تشکیل جلسات و اتخاذ تصمیم مشخص نگردیده که نیازمند تصویب مقررات کاملتر می باشد. 4-2-2-3 مستثنیات قانون همانگونه که ذکر گردید، در تاریخ 19/12/80 قانونی تحت عنوان قانون الحاق دو تبصره به ماده واحده قانون ابطال اسناد و فروش رقبات آب و اراضی موقوفه و مستثنیات قانون قبلی را مشخص کرد. به موجب تبصره 5 قانون مذکور اراضی و املاکی که در تصرف و مالکیت کشاورزان و مالکین محلی بوده و در اثر اجرای سیاست های غلط و یا زورمندانه سلاطین بدون مجوز شرعی از مالکیت آنان خارج شده ولی اراضی کماکان در تصرف مالکین مذکور می باشد و سپس من غیر حق در مالکیت موقوفات و آستان قدس رضوی در آمده و توسط مالکین هیچگونه سند وقفیت اعم از عادی و رسمی تنظیم نشده و یا هر دلیل معتبر شرعی و قانونی وجود نداشته باشد و همچنین املاکی که در تصرف اشخاص بوده و سند رسمی دارند ولی ادعای وقفیت نسبت به آنها شده است در صورتی که دلایل معتبری دال بر صحت وقف وجود نداشته باشد از شمول حکم ماده واحده خارج و هر گونه تصمیم و اقدامی که در مورد اراضی فوق الذکر انجام شده از درجه اعتبار ساقط و کان لم یکن می گردد و در صورت بروز اختلاف، در هر دو مورد دادگاه صالح رسیدگی خواهد نمود. همانگونه که ملاحظه می شود، در تبصره مذکور، دو استثناء به چشم می خورد یکی مربوط به املاکی که در تصرف یا مالکیت اشخاص بود و شرایط ذیل را دارا باشند 1) بدون مجوز شرعی از مالکیت آن خارج شده باشد 2) من غیر حق در مالکیت موقوفات و اسناد قدس رضوی قرار گرفته باشد 3) توسط مالکین هیچ گونه سند وقفیت اعم از عادی و رسمی تنظیم نشده باشد. 4) هیچ دلیل معتبر شرعی و قانونی مبنی بر وقفیت وجود نداشته باشد. و استثنای دیگر املاکی هستند که دارای متصرف بوده و شرایط ذیل را دارا باشند: 1) دارای سند رسمی باشند 2) دلایل معتبری دال بر صحت وقف وجود نداشته باشد. لازم به ذکر است در صورت بروز اختلاف در دو مورد فوق دادگاه صالح رسیدگی کرده و تصمیم قطعی صادر می کند و به موجب قانون استفساریه تبصره 5 الحاقی به قانون فوق در صورتی که ذوالید با مدعی اختلاف داشته باشد، مدعی باید به دادگاه مراجعه کند و بدون حکم دادگاه نمی تواند از ید متصرف خارج و یا سند مالکیت را باطل کند. استثنای دیگر مربوط به تبصره 6 قانون الحاقی می باشد. به موجب تبصره 6 قانون مذکور « آن دسته از اراضی و املاک و جنگلها و مراتع و اراضی منابع ملی که مشمول ماده 1 قانون حفاظت و بهره برداری از جنگها و مراتع مصوب 25/5/1346 و اصلاحات بعدی آن و قانون حفظ و حمایت از منابع طبیعی و ذخایر جنگلی مصوب 5/7/1371 قرار گیرد مشمول ماده واحده مذکور نبوده و موقوفه تلقی نمی شود...» 4-2-2-4 تغییرات ایجاد شده در قانون موخر همانگونه ذکر شد بارزترین تغییری که در قانون سال 71 نسبت به سال 63 انجام گردیده اضافه کردن عبارت « عام » به « کلیه موقوفات » می باشد: علاوه بر آن قانون سال 71 در تبصره 4 اجازه تنظیم قرارداد اجاره با اشخاص داوطلب در صورت عدم تمایل متصرف را داده است. در تبصره 4 این قانون می خوانیم «.. در کلیه موارد مذکور در تبصره های فوق در صورتی که متصرف و یا زارع صاحب نسق در مواعدی که به وسیله واحد های اوقافی تعیین و کتباً به آنان ابلاغ می نمایند ظرف مدت 30 روز از تاریخ رویت نامه اوقاف از تنظیم سند اجاره با موقوفه خودداری نمایند سازمان می تواند موقوفه را به اشخاص داوطلب اجاره دهد. بدیهی است در این صورت متولی و اوقاف باید چنانچه متصرف و یا زارع صاحب نسق حقوق مکتسبه داشته باشد بهای آن را به متصرف و یا زارع صاحب نسق با نظر کارشناس پرداخت نمایند در صورت بروز اختلاف فیمابین طرفین، موضوع به مراجع قضائی احاله و محاکم مکلفند اینگونه موارد را خارج از نوبت رسیدگی و تعیین تکلیف نمایند.» 4-2-2-5 حقوق در نظر گرفته شده برای متصرف به موجب تبصره 1 ماده واحده پس از ابطال سند مالکیت در مواردی که موقوفه قابل اجاره باشد و متصرف تقاضای اجاره کند با رعایت مصلحت وقف و حقوق مکتسبه متصرف قرار داد اجاره با متصرف تنظیم خواهد شد. و همچنین به موجب ذیل تبصره 2 وجوهی که قبلاً از طرف دولت بابت املاک مزبور مطابق ماده واحده پرداخت شده بابت اهدائی دولت به موقوفه محسوب و از تاریخ تحویل زمین به متصرف اجرت المثل زمین توسط کارشناس رسمی یا خبره محلی تعیین و با محاسبه وجوه پرداختی قبلی متصرف تهاتر و کسر یا اضافه آن محاسبه خواهد گردید. در مورد کسانی نیز که ملک را بدون اطلاع از وقفیت خریداری کرده اند، در تبصره 3 تعیین تکلیف شده است بدین صورت که کسانی که زمین یا خانه موقوفه ای را بدون اطلاع از وقفیت از اشخاص حقیقی یا حقوقی خریداری نموده و به موجب این قانون اسناد مالکیت آن باطل می شود می توانند برای دریافت خسارت وارده به فروشنده رجوع نمایند. در صورتی که متصرف طبق ماده 1 این قانون تقاضای اجاره نماید سازمان اوقاف می تواند از تاریخ تصویب این قانون با متصرف تنظیم اجاره نماید. همانگونه که ذکر شد موقوفه مالی است که قبلاً ملک بوده و با انجام وقف از سوی واقف از ملکیت وی خارج شده و شخصیت حقوقی جدا گانه ای می یابد با این وجود عده ای بدون توجه به این امر اقدام به فروش موقوفات نموده بودند که قانونگذار در اقدامی به جا اسناد مالکیت صادر شده در این خصوص را باطل اعلام نمود. منابع وماخذ کتب: جعفری لنگرو دی، محمد جعفر، ترمو لو ژی حقوق جعفری لنگرو دی، محمد جعفر، "ترمینولو ژی حقوق"، ش2309،ص291 جعفری لنگرودی، محمد جعفر، حقوق ثبت، جلد اول، ثبت املاک،ص46 جعفری لنگرودی، محمد جعفر، دانشنامه حقوقی،جلد دوم درودیان،حسنعلی،جزوه درسی حقوق مدنی2(اموال و مالکیت)،دانشکده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه تهران سال74،ص61. دوره مقدماتی حقوق مدنی،جلد دوم،قواعد عمومی قراردادها- شمس،احمد،نظام حقوقی اراضی ملی شده،نشر دادگستر،صفحه 65،ش 22 چاپ سوم زمستان1389 شمس،احمد،نظام حقوقی اراضی ملی شده،نشر دادگستر،صفحه59،ش19،چاپ سوم زمستان 1386 شمس،عبداله،آیین دادرسی مدنی،دوره پیشرفته،جلد سوم،شماره558،ص335،انتشارات دراک،1386 شهری، غلامرضا، حقوق ثبت ص207 شهری، غلامرضا، حقوق ثبت صفحه 174 صفایی و قاسم زاده،سید حسن وسید مرتضی،اشخاص و محجورین،1378،انتشارات سمت،ص134 غمایی،مجید،مسئولیت مدنی دولت نسبت به اعمال کارکنان خود،ش47، به نقل از شمس، احمد،همان منبع،ش 20 کاتوزیان، ناصر، "اثبات و دلیل اثبات" جلد اول نشر میزان، چاپ سوم، بهار 1384 ص275 کاتوزیان،ناصر، دوره مقدماتی حقوق مدنی؛ اموال و مالکیت،نشر میزان،چاپ پنجم،تهران،1381 کاتوزیان،ناصر،اموال ومالکیت،ش75،صص72و73،نشر میزان،1383 لطیفیان،حسین،قولنامه ماهیت حقوقی و آثار آن-امیری قائم مقامی، عبدالمجید،حقوق تعهدات،جلد دوم لنگرو دی، محمد جعفر، ترمینولو ژی حقوق، ش5213 ص652) لنگرودی، جعفر، ترمینولوژی حقوق شماره 2935 صفحه 366 لنگرودی،محمد جعفر، حقوق ثبت ص117 ولایی،عیسی،اصول فقه،صص210و211 امامی، سید حسن، "حقوق مدنی"، جلد 6 ص 65 امامی،حسن،حقوق مدنی،جلد اول جعفری لنگرو دی، محمد جعفر، ترمبنو وژی حقوق ، شماره 5491) مقالات شهیدی،مهدی، فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي»، مجله تحقيقات حقوقي، دانشکده حقوق دانشگاه شهيد بهشتي، شماره 11 – 12، 1371 – 1372، ص 11 مجله کانون سر دفتران شماره 44 صفحه 67 معین، محمد، فرهنگ فارسی معین، جلد 2 ص 1929 نظر ابزاری اکثریت قضات، در مجموعه نشست های قضایی، مسایل قانون مدنی 4، معاونت آموزش وتحقیقات قوه قضائیه ص256 نظر ابزاری کمیسیون، مجموعه نشست های قضایی، مسایل قانون مدنی 4، معاونت آموزش وتحقیقات قوه قضائیه، ص256 نظریه اکثریت و اعضای کمیسیون، در نشست های قضایی، مسایل مدنی (4)، معاونت آموزش و تحقیقات قوه قضائیه، ص 252 جزوات: برزویی،عباس،جزوه درسی حقوق ثبت،دانشکده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه تهرات،زمستان 1389 مجلات حقوقی: مجموعه دیدگاههای قضات دادگستری تهران جلد 2 ص86فحه و نشست های قضائی مسائل مدنی 1 صفحه 9 مجموعه نشست های قضایی، مسایل قانون مدنی 1"، معاونت آموزش قوه قضائیه، صفحه 20) مجموعه نظرهای مشورتی اداره حقوقی دادگستری در زمینه مسائل مدنی 2/9/1353 صفحه 360. منابع الکترونیک: پایگاه اطلاع رسانی سازمان ثیت اسناد و املاک کشور سایت حقوقی دادرسی، حقوق برای همه، ماهنامه حقوق دادرسی www.dadrasi.blogfa.com قوانین: قانون مدنی قانون اساسی آیین نامه اجرایی قانون ثبت قانون ثبت و اسناد املاک قنون زمین شهری قانون آیین دادرسی مدنی